주당 AFFO 전망치 최대 0.85달러로 상향…모디브 인수 및 오피스 비중 축소 지속
글로벌 넷 리스는 실적 개선 흐름과 모디브 인더스트리얼(Modiv Industrial, Inc.) 인수 효과를 반영해 2026년 연간 실적 전망치(가이던스)를 상향 조정했다. 연간 주당 AFFO 전망치는 기존 0.80~0.84달러에서 0.82~0.85달러로 높여 잡았다. 또한 연간 총 거래 규모(Gross Transaction Volume) 전망치도 기존 2억 5000만~3억 5000만 달러에서 7억~8억 달러로 대폭 상향했다.
모디브 인수와 가이던스 상향
회사가 추진 중인 모디브 인더스트리얼 인수는 오는 8월 10일 주주총회 표결을 거쳐 8월 중순에 완료될 예정이다. 이번 인수가 완료되면 주당 AFFO가 즉각 4% 증가하는 효과가 있을 것으로 기대되며, 재무 레버리지 비율은 회사의 기존 목표 범위인 6.5배에서 6.9배 수준을 유지할 전망이다. 인수 후 글로벌 넷 리스의 포트폴리오 중 산업용 자산 비중은 직선기준 임대료 기준 50%까지 확대된다.글로벌 넷 리스는 포트폴리오 내 오피스 자산 비중을 줄이는 전략적 조정을 지속하고 있다. 올해 누적 기준 완료되었거나 진행 중인 자산 매각 파이프라인은 총 2억 6300만 달러 규모이며, 이 중 오피스 자산이 78%를 차지한다. 임대 중인 자산은 7.6%의 현금 캡 레이트(cash cap rate)로 매각되었으며, 공실 자산 매각을 통해 연간 100만 달러 이상의 순영업소득(NOI) 손실 요인을 제거할 수 있을 것으로 예상된다.
재무 구조 개선 및 자사주 매입
재무 건전성 지표도 개선되었다. 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 지난 1분기 7.2배에서 2분기 6.6배로 낮아졌다. 유동성은 9억 1900만 달러로 전년 동기 7억 9000만 달러 대비 증가했으며, 회전신용한도 한도는 13억 달러로 늘어났다. 총부채의 가중평균 이자율은 4.1%로 전년 동기 4.3% 대비 하락했다. 2분기 말 기준 순부채는 23억 달러이며, 이 중 10억 달러는 총 모기지 부채다.자사주 매입 프로그램도 활발히 진행 중이다. 회사는 2025년 2월 발표한 프로그램에 따라 올해 7월 31일까지 총 2090만 주의 보통주를 평균 8.11달러에 매입했으며, 총 매입 금액은 1억 6970만 달러에 달한다. 이 중 2분기에만 120만 주를 1110만 달러에 매입했다. 한편, 2분기 말 기준 포트폴리오 점유율은 97%를 유지했으며, 오피스 점유율은 전년 동기 95%에서 99%로 상승했다.
글로벌 넷 리스는 미국과 서유럽 및 북유럽 지역의 수익성 높은 넷 리스(임차인이 세금, 보험료, 유지관리비를 부담하는 임대차 방식) 자산을 인수하고 관리하는 데 집중하는 공개 거래 부동산 투자신탁이다.
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