밸류애드·와이파이 사업으로 성장동력 확보…GAAP 기준 순증 효과는 3%
부채 5억달러 인수, 자산 매각으로 레버리지 관리
제임스 세브라(James Sebra) IRT 사장 겸 최고재무책임자(CFO)는 거래 종결과 함께 센터스페이스의 미상환 무담보채를 상환하고 약 5억 달러 규모의 담보부채를 인수할 계획이라고 밝혔다. 인수 예정 채무의 평균 이자율은 3.5%, 평균 잔존만기는 10년이다. 센터스페이스가 보유한 모기지 대출 중 2027년 1월 1일 만기가 도래하는 건은 인수 대상에서 제외하고 거래 종결 전에 상환할 예정이라고 설명했다.합병 법인의 레버리지를 중립적으로 유지하기 위해 회사 측은 약 1억 4000만 달러 규모의 자산을 매각할 계획이라고 밝혔다. 매각 자산은 경제적 캡레이트(economic cap rate) 5.75% 수준으로 가치가 평가됐다.
밸류애드·와이파이 사업, 추가 성장동력으로
세브라 CFO는 시너지 효과 외에도 자유현금흐름으로 조달하는 두 가지 성장동력이 있다고 강조했다. IRT는 현재까지 약 1만 2500채에 밸류애드(value-add) 리노베이션을 시행해 16%의 투자수익률(ROI)을 거뒀으며, IRT에 남은 리노베이션 대상은 약 1만채다. 센터스페이스가 추가하는 약 3200채를 더하면 합병 법인의 전체 리노베이션 대상 물량은 약 1만 3200채로 늘어난다.올해 시작한 커뮤니티 와이파이 사업은 현재 약 1만 8000세대에 서비스를 제공하고 있으며, 2027년 연간 약 1100만 달러의 추가 매출을 창출할 것으로 회사 측은 전망했다. 향후 사업 확장 대상은 기존 IRT 포트폴리오에서 약 1만 5000채, 센터스페이스에서 약 1만채가 더해져 총 2만 5000채로 늘어날 것으로 예상된다.
회사 측에 따르면 2017년부터 2025년까지 IRT와 센터스페이스가 합산한 가중평균 동일점포(same-store) 순영업이익(NOI) 성장률은 연 5.7%로, 비게이트웨이(non-gateway) 경쟁사 평균 4.2%와 게이트웨이(gateway) 경쟁사 평균 2.3%를 모두 웃돌았다.
회사 측은 덴버 프론트레인지 지역의 신규 공급 물량이 2024년 재고 대비 6.7%에서 2027년 약 2.8%로 줄어들 것으로 예상하며, 같은 기간 인구 증가율은 전국 평균의 두 배에 이를 것으로 전망했다. 미니애폴리스 역시 신규 공급 비중이 2024년 3.8%에서 2027년 1.3%로 낮아지고, 인구 증가율은 전국 평균의 약 두 배 수준이 될 것으로 내다봤다.
거래비용과 GAAP 기준 순증 효과
애널리스트 질의에 세브라 CFO는 거래 초기 비용이 거래가치(약 20억 달러)의 3.5% 수준으로 추산된다고 답했다.회사 측이 앞서 제시한 2027년 핵심 주당 운영자금(Core FFO) 5% 증가 효과는 현금 기준이며, 현재의 높은 시장금리를 반영한 GAAP 기준 순증 효과는 약 3% 수준이라고 세브라 CFO는 설명했다.
IRT는 2015년 트레이드 스트리트 레지덴셜(Trade Street Residential)을 현금·주식 방식으로 인수했고, 2021년에는 스테드패스트 아파트먼트 리츠(Steadfast Apartment REIT)와의 합병으로 회사 규모를 두 배 이상 늘린 바 있다. 스콧 셰퍼(Scott Schaeffer) 회장 겸 CEO는 두 차례 합병 모두 발표 당시 제시한 시너지·순증 목표를 초과 달성했다고 밝혔다. 그는 이번 거래가 기존 회사 규모의 약 4분의 1 수준이고, 콜로라도 일부를 제외하면 두 회사의 자산이 지역적으로 겹치지 않아 스테드패스트 합병 때보다 인력 통합에 따른 마찰이 적을 것으로 예상한다고 말했다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
