2025년 11월~2026년 9월 주식·유닛 약 4억 6300만 달러 재매입…올해 신축 주택 약 1900채 인도 예상
자료에 담긴 2026년 연간 가이던스는 지난 4일 실적 보도자료에서 제시한 범위의 중간값을 기준으로 했다. 주당 핵심 운영자금(Core FFO) 가이던스 중간값은 1.97달러(범위 1.96~1.98달러)이고, 동일 주택(Same-Home) 포트폴리오의 핵심 매출 증가율 전망 중간값은 2.40%(범위 1.90~2.90%)다.
자료에 따르면 10월 동일 주택 포트폴리오의 혼합 임대료 상승률(Average Blended Change in Rent)은 2.1%로 3분기(2.6%)보다 낮았다. 갱신 계약 임대료 상승률은 3.3%, 신규 계약 임대료 상승률은 0.1%였다. 회사는 갱신 계약의 안정적인 상승률이 혼합 상승률을 떠받치고 있다고 설명했다. 10월 평균 점유일 비율은 96.0%로, 회사는 양호한 수준을 유지했다고 밝혔다.
주식 재매입과 개발·매각 계획
회사는 2025년 11월부터 2026년 9월까지 발행 주식과 운영 파트너십 유닛(OP Units)의 약 4%를 총 약 4억 6300만 달러에 재매입했다. 평균 매입 가격은 31.12달러다.2026년 신축 주택 인도 계획은 자체 개발 1300~1500채와 합작법인(JV) 개발 400~600채를 합한 총 1700~2100채이며, 자료는 올해 인도 예상 물량을 약 1900채로 제시했다. 투자 규모 중간값은 자체 개발 5억 5000만 달러(범위 5억~6억 달러), 합작법인 개발 2억 달러(1억 5000만~2억 5000만 달러)로 총 7억 5000만 달러(6억 5000만~8억 5000만 달러)다. 합작법인 인도 물량과 투자액은 100% 기준이다.
자체 개발 사업 부문(AMH Development)은 2017년 이후 전국에 1만 5000채 이상의 신축 주택을 공급했다. 회사는 2026년 자체 개발 계획의 규모를 자산 매각 프로그램의 대금으로 자금을 맞춰 조달할 수 있도록 정했다고 설명했다. 올해도 활발한 매각이 이어져 매각 대금이 5억 달러 이상이 될 것으로 예상했다.
재무 지표와 주택 규제법 영향
9월 30일 기준 순차입금과 우선주 합계를 비GAAP 지표인 조정 EBITDAre로 나눈 배율은 5.2배, 고정비용 보상배율은 4.2배다. 신용등급은 무디스 Baa2(안정적), S&P 글로벌 BBB(안정적)이며 2028년까지 만기가 돌아오는 차입금은 없다. 유동성은 현금 7100만 달러와 회전 신용한도 미사용분 8억 3000만 달러를 합한 9억 100만 달러다.자료는 2026년 7월 통과돼 2027년 1월 시행되는 '21세기 로드 투 하우징 법(21st Century ROAD to Housing Act)'도 정리했다. 이 법은 대형 기관투자자(LII)를 정의하고, 법정 예외를 제외하면 이들이 부동산 매물 정보 시스템(MLS)을 통해 주택을 취득하는 것을 제한한다. 기존 단독주택 임대 주택은 적용 대상에서 제외된다. 회사는 자체 개발 임대주택(BTR)과 투자자 간 통합 거래 등 주요 성장 경로는 유지된다고 자료에서 밝혔다.
아메리칸 홈스 포 렌트는 9월 30일 기준 미국 남동부, 중서부, 남서부, 산악 서부 지역에서 6만 1000채 이상의 단독주택을 보유한 메릴랜드주 부동산 투자신탁(REIT)이다. 매각예정 주택을 제외한 보유 주택은 30개 이상 시장, 24개 주에 걸친 6만 626채로 평균 연식은 18년, 평균 면적은 2003제곱피트다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
