2분기 매출 5억 5512만 달러로 전년비 증가…130회 연속 분기 배당 선언
2분기 희석 주당순이익(EPS)은 1.04달러로 전년 동기의 0.92달러보다 상승했다. 부동산 투자회사의 주요 성과 지표인 희석 주당 FFO(Funds From Operations)는 2.10달러로 전년 동기(2.19달러) 대비 소폭 하락했으며, 희석 주당 Core FFO 역시 2.08달러를 기록해 전년 동기(2.15달러)보다 낮아졌다. 2026년 상반기 누적 매출은 11억 885만 2000달러, 주주귀속 순이익은 2억 4426만 5000달러로 집계됐다.
브래드 힐(Brad Hill) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "꾸준한 수요와 지속적이고 규율 있는 비용 관리 덕분에 2분기 Core FFO 결과가 당사 예상을 상회했다"고 밝혔다. 그는 또한 "신규 임대 가격 책정에 집중한 결과 신규 임대 순차 가격 추세가 가속화되었고, 강력한 갱신 결과를 뒷받침해 전년 동기 대비 20베이시스포인트(bp) 개선된 혼합 임대 가격을 달성했다"고 덧붙였다.
2분기 동일 점포(Same Store)의 효과적 혼합 임대료 성장률은 0.7%를 기록해 전년 동기 대비 20bp, 전분기 대비 100bp 개선되었다. 이는 1분기 대비 신규 임대 가격이 170bp 개선된 데 따른 것이다. 동일 점포의 평균 물리적 점유율은 95.3%를 기록했으며, 평균 실효 임대료는 가구당 1,688달러로 집계됐다. 입주자 이탈률은 39.6%로 역사적 저점을 유지했다.
활발한 부동산 인수 및 개발 활동
회사는 2분기 중 다양한 지역에서 개발 및 매각 활동을 전개했다. 텍사스주 댈러스의 'MAA Cathedral Arts' 초기 임대를 완료했으며, 노스캐롤라이나주 샬럿의 'MAA Plaza Midwood' 개발을 마쳤다. 아울러 캔자스시티 시장에서 263가구 규모의 다세대 아파트 커뮤니티 건설에 착수했다. 5월에는 노스캐롤라이나주 롤리 시장의 194가구 규모 아파트 커뮤니티를 약 4000만 달러에 매각해 약 3500만 달러의 매각 이익을 올렸다.또한 4월에는 내슈빌 시장의 토지를 매입해 7월에 312가구 규모의 다세대 아파트 커뮤니티 건설을 시작했다. 7월에는 버지니아 북부 시장의 토지를 매입했으며, 올해 3분기 중 306가구 규모의 아파트 커뮤니티 개발을 시작할 계획이다. 2분기 말 기준 건설 중인 개발 프로젝트는 총 6개(1,749가구 규모)로, 총 예상 개발 비용은 5억 9750만 달러이며 이 중 3억 6036만 1000달러가 투입됐다.
재무 건전성 유지 및 주주 환원 지속
회사의 운영 파트너십인 Mid-America Apartments, L.P.(MAALP)는 2분기 중 최대 3억 5000만 달러 규모의 무담보 지연 인출 기간 대출(DDTL Facility) 계약을 체결했다. 이 대출은 2030년 11월 만기 예정이며, 2분기 말 기준 1억 달러가 인출된 상태다. 회사는 이 자금을 타 부채 상환을 포함한 일반 기업 목적으로 사용할 계획이다. 또한 2분기 중 보통주 40만 주를 주당 평균 130.66달러에 총 5000만 달러 규모로 환매했다.회사는 130회 연속 분기 보통주 배당을 선언했다. 이번 분기 배당금은 주당 1.530달러(연간 환산 6.12달러)로, 2026년 7월 15일 기준 주주들에게 7월 31일 지급될 예정이다. 2분기 중 보통주 및 비지배지분에 지급된 배당금 및 분배금 총액은 1억 8250만 달러에 달했다. 6월 30일 기준 회사의 현금 및 사용 가능한 신용한도 합계는 8억 8280만 달러다.
2분기 말 기준 회사의 총 부채 잔액은 57억 달러이며, 평균 실효 이자율은 3.9%다. 고정금리 부채 비중은 전체의 86.6%를 차지하고 있으며, 부채의 평균 만기는 6.0년이다. 조정 총자산 대비 총부채 비율은 31.2%, 순부채 대비 조정 EBITDAre 비율은 4.5배로 안정적인 재무 구조를 나타냈다.
2026년 연간 가이던스 조정
회사는 이번 실적 발표를 통해 2026년 연간 가이던스를 조정했다. 연간 희석 EPS 전망치는 기존 4.18달러~4.50달러(중간값 4.34달러)에서 3.96달러~4.20달러(중간값 4.08달러)로 하향 조정했다. 반면 희석 주당 Core FFO 전망치는 기존 8.37달러~8.69달러에서 8.41달러~8.65달러로 범위를 축소했으나 중간값은 8.53달러로 유지했다. 희석 주당 Core AFFO 전망치 역시 중간값 7.50달러(범위 7.38달러~7.62달러)를 유지했다.동일 점포 포트폴리오의 연간 매출 성장률 전망치는 기존 -0.20%~1.30%(중간값 0.55%)에서 -0.20%~0.40%(중간값 0.10%)로 하향 조정했다. 반면 운영 비용 성장률 전망치는 기존 1.90%~3.40%(중간값 2.65%)에서 1.25%~2.25%(중간값 1.75%)로 낮춰 잡았으며, 이에 따른 동일 점포 NOI 성장률 전망치는 기존 -1.70%~0.30%(중간값 -0.70%)에서 -1.70%~0.10%(중간값 -0.90%)로 조정됐다. 회사는 3분기 주당 Core FFO가 2.04달러에서 2.16달러 사이(중간값 2.10달러)가 될 것으로 예상했다.
미드아메리카 어파트먼트 커뮤니티스는 S&P 500 지수 구성 종목으로, 미국 남동부, 남서부 및 중부 대서양 지역을 중심으로 양질의 아파트 커뮤니티를 소유, 관리, 인수, 개발 및 재개발하는 데 집중하는 부동산 투자 신탁이다. 2026년 6월 30일 기준 16개 주와 워싱턴 D.C.에 걸쳐 개발 중인 커뮤니티를 포함해 총 10만 4,698가구의 아파트 지분을 보유하고 있다.
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