해당 부지는 기존 제1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도가 상향되며 용적률이 최대 900%대(약 922.8% 이하)까지 허용됐다. 건폐율은 60% 이하로 설정돼 고밀·초고층 개발이 가능해졌다. 개발 계획에 따르면 지하 9층~지상 77층(일부 기준 79층) 규모의 2개 동, 연면적 약 44만7,900㎡에 이르는 초고층 복합시설이 들어설 예정이다. 업무·주거·숙박·문화·판매시설 등이 결합된 대규모 복합개발이다.
입지 경쟁력도 자산가치 재평가의 핵심 요인이다. 부지는 서울숲과 한강을 동시에 접하는 핵심 입지로, 인근에 갤러리아포레·트리마제·아크로서울포레스트 등 고급 주거·업무 벨트가 이미 형성돼 있다. 이 일대 오피스와 주거, 상업시설의 가격과 임대료는 서울 상단 구간에 포지셔닝돼 있어, 향후 개발 후 상품 가격 책정 여력도 크다는 평가다.
서울시는 성수 일대를 ‘첨단산업 글로벌 미래 업무지구’로 육성한다는 구상 아래, 해당 부지를 서울숲과 한강을 잇는 랜드마크 코어로 설정했다. 이에 따라 민간 개발자가 부담하는 공공기여 규모는 약 6,054억원, 공공기여율은 약 48.7% 수준으로 추산된다. 교통체계 개선과 서울숲 연계 입체보행공원, 녹지 및 공공공간 조성 등에 투입될 예정이다.
업계에서는 공공기여 규모가 조 단위에 근접한다는 점에 주목한다. 이는 도시계획 변경으로 발생하는 개발이익 역시 그 이상이라는 의미로 해석되기 때문이다. 공공기여를 제외한 순개발이익은 PFV와 지분 보유자의 몫이 되는 구조로, 토지 취득 원가와 공시지가 대비 수 배 수준의 가치 레버리지가 가능하다는 분석이 나온다.
2022년 기준 해당 부지의 개별공시지가는 ㎡당 1,032만원 수준이다. 다만 용도 상향과 지구단위계획 확정, 사업 가시화가 진행되면서 시장에서는 이를 크게 웃도는 수준으로 토지가치가 재평가될 가능성이 높다고 보고 있다. 강북 한강변과 서울숲 인접 초대형 단일부지에 초고층 복합개발이 동시에 허용된 사례가 드물다는 점에서 희소성도 크다.
부동산 업계 관계자는 “용적률 900%대 초고층 복합시설 구조는 토지 1㎡당 수익 창출 면적을 극대화하는 모델”이라며 “완공 시 성수·서울숲 일대 오피스와 주거, 상업시설의 가격 상단을 다시 끌어올리며 인근 자산까지 동반 재평가하는 상징적 자산이 될 것”이라고 말했다.
김규환 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
