실적 콜 녹취록 공시…레버리지 미반영 수익률 14.8%·부채비율 0.48배로 모기지 리츠와 차별화 강조, LIEN 합병은 SEC 검토 중
대출 집행과 유동성
데이비드 카이트(David Kite) 사장 겸 최고운영책임자(COO)에 따르면 3분기 총 대출 집행액은 원금 기준 약 8510만 달러였다. 이 가운데 신규 차입자에 1750만 달러, 기존 차입자에 500만 달러가 나갔고, 6260만 달러는 코치(Coach) 거래분이었다. 같은 기간 상환액은 약 1320만 달러로 정기 분할상환 약 380만 달러, 대출 전액 조기상환 700만 달러, 부분 조기상환 240만 달러로 구성됐다.9월 30일 기준 투자목적 대출, 공정가치 측정 대출, 회계상 주주지분 안에 표시되는 코치 어음을 합친 대출 포트폴리오 원금 잔액은 약 5억 2770만 달러, 차입 기업은 28곳이었다. 가중평균 만기수익률은 14.8%다. 위험등급 3 이하가 89.3%, 4~5등급이 10.7%였다.
무수익 대출 비중은 원금 기준 약 3.1%로 6월 말 약 3.7%보다 낮아졌다. 무수익 대출 금액은 6월 말과 같았고, 비중이 낮아진 것은 주로 포트폴리오 규모가 커졌기 때문이라고 회사는 설명했다.
9월 30일 기준 선순위 담보 회전신용대출 잔액은 9440만 달러, 무담보 기한부 대출 잔액은 5000만 달러였다. 회사는 3분기 기존 대주단의 추가 약정으로 회전신용대출 한도를 750만 달러 늘려 총 1억 1750만 달러로 확대했다. 총 레버리지는 장부상 자본의 48%로 6월 말보다 1% 올랐다.
카이트 사장은 콜 당일 기준 선순위 신용시설의 가용 한도가 약 1520만 달러이고, 예상 부채와 예정된 대출 집행분을 뺀 총 유동성은 약 1200만 달러라고 밝혔다. 분기 말 이후에는 기존 차입자에게 지연인출 기한부 대출로 320만 달러를 추가 집행했다. 회사는 유동성 확대 방안을 찾고 있지만 4분기 대출 집행은 둔화할 것으로 예상했다.
피터 색(Peter Sack) 공동 최고경영자(CEO)도 이번 분기 대출 집행 규모가 컸고 현재 가용 유동성이 대부분 소진돼 대출 파이프라인이 줄었다고 말했다.
금리 민감도와 모기지 리츠 대비 차별화
색 CEO는 9월 30일 기준으로 회사를 모기지 리츠(mREIT) 업계와 비교했다. 레버리지를 반영하지 않은 가중평균 포트폴리오 수익률은 약 14.8%로, 비교 대상으로 고른 상업용 모기지 리츠의 같은 기준 약 6~8%보다 높다고 밝혔다. 부채비율(부채/자본)은 0.48배로 같은 비교군의 약 3~5배보다 낮다. 회사는 주거용·상업용 주택저당증권(RMBS·CMBS)과 정부기관 증권을 보유하지 않는다.9월 30일 기준 포트폴리오는 고정금리 대출 36%, 변동금리 대출 64%로 구성됐다. 변동금리 대출의 약 69.2%는 프라임 금리, 30.8%는 SOFR를 기준금리로 한다. 현재 프라임 금리는 7%이며 프라임 연동 대출의 73%에 하한금리가 적용되고 있어, 금리가 7.2%를 넘으면 수익이 늘어난다. 변동금리 대출에는 금리 상한이 없고 하한이 설정돼 있다.
색 CEO는 포트폴리오의 약 57%가 금리 상승의 수혜를 받으며, 금리가 25bp(1bp=0.01%포인트) 오를 때마다 분기 주당 배당가능이익이 약 0.015달러 늘어날 것으로 예상된다고 말했다. 그러나 주가는 모기지 리츠 시장과 함께 움직였다고 지적했다. 11월 6일까지 연초 이후 총수익률은 회사와 반에크 모기지 리츠 인컴 ETF(MORT)가 모두 약 마이너스 17~18%였고, 9월 17일 연준의 25bp 금리 인상 이후 9월 30일까지 두 종목 주가는 모두 약 9% 떨어졌다.
색 CEO는 회사가 모기지 리츠 시장과의 차별성을 평가받지 못하고 있다며, 일부 모기지 리츠 투자자에게는 회사 규모가 작아 업종을 따로 공부해 투자할 유인이 적을 수 있다고 말했다. 합병 뒤 BDC·사모 신용 시장과 비교되면 포트폴리오의 차별성이 투자자에게 더 분명히 드러날 것이라는 게 회사 설명이다.
LIEN 합병 절차와 코치 어음
색 CEO는 특별위원회와 이사회가 합병을 검토하면서 대마초 특화 모기지 리츠 모델의 구조적 제약을 고려했다고 밝혔다. 작은 규모, 리츠 선택에 따른 투자 대상 제한, 기관 부채 자본 조달과 투자자 기반 확대의 어려움이다. 이사회는 합병 회사가 규모가 커지고 투자 범위가 넓어져 차입자·업종·담보 유형을 다변화할 수 있다고 봤고, 색 CEO는 이사회의 합병 권고를 지지한다고 말했다.필 실버먼(Phil Silverman) 최고재무책임자(CFO)는 LIEN이 7월 N-14 등록신고서(예비 공동 위임장 설명서 포함)를 처음 제출하고 9월 수정했으며, 현재 SEC의 통상적인 검토 절차를 밟고 있다고 말했다. 검토가 끝나면 BDC 전환과 LIEN으로의 합병을 두 단계 주주투표로 승인받아야 한다. 등록신고서는 아직 효력이 발생하지 않았다.
합병 종결 시점 표현이 2026년 말에서 2027년 초로, 이번 보도자료에서는 2027년으로 바뀐 것 아니냐는 애널리스트 질문에 실버먼 CFO는 절차가 통상적으로 진행 중이라는 것 외에 공개적으로 말할 수 있는 것이 없다고 답했다.
코치 어음 32건 가운데 1건은 3분기에 플로리다 소재 부동산이 매각되면서 전액 상환돼 약 90만 달러의 수수료 수익을 냈다. 코치 어음이 3분기 배당가능이익에 기여한 금액은 약 260만 달러다. 색 CEO는 코치 어음의 명목 연 수익률은 약 12%지만 이번 분기 연환산 수익률은 18%를 넘었다고 밝혔다. 회사는 연결재무제표에 코치 어음 관련 CECL 충당금을 쌓지 않지만, 어음 원금의 약 3%인 180만 달러를 충당금으로 추정했다.
실버먼 CFO는 3분기 순이자이익이 1250만 달러로 2분기 1280만 달러보다 2.3% 줄었지만, 코치 어음의 현금 이자를 반영하면 1510만 달러로 약 18% 늘었다고 설명했다. 이자비용은 2분기 약 240만 달러에서 290만 달러로 늘었다. 희석 기준 주당 배당가능이익은 0.49달러였다.
조정 주당 장부가치(지급 기준, 비GAAP)는 9월 30일 14.12달러로 6월 30일 14.15달러와 비슷했다. 완전희석 기준 유통주식 수는 9월 말 약 2600만 주로 6월 말 2170만 주에서 늘었다.
색 CEO는 11월 3일 선거 결과로 펜실베이니아·텍사스·조지아 등 의료용 대마초 주에서 시장이 확대될 가능성이 있고, 펜실베이니아는 성인용 대마초 법안 확대 가능성도 있다고 말했다. 다만 부동산 담보 요건에 묶이지 않는 투자 기구가 더 유리하다는 합병의 장기 논리는 달라지지 않는다고 밝혔다.
시카고 애틀랜틱 리얼 에스테이트 파이낸스는 주정부 인가를 받은 대마초 사업자에 대한 선순위 대출을 중심으로 상업용 부동산 담보 대출과 구조화 금융에 투자하는 부동산투자신탁(REIT)이다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
