주당 Core FFO 전망 2.11~2.14달러로 올려…쇼핑센터 동일 자산 NOI 3.8% 증가
3분기 보통주 귀속 Core FFO는 1981만 7000달러로 전년 동기 1563만 2000달러에서 늘었다. 조정 운용자금(AFFO)은 2085만 6000달러(주당 0.55달러)로 전년 동기 1634만 5000달러(주당 0.50달러)보다 증가했다. 9개월 누적 주당 Core FFO는 1.57달러로 전년 동기 1.38달러를 웃돌았다.
회사는 2026년 연간 희석 주당 Core FFO 전망치를 기존 2.09~2.13달러에서 2.11~2.14달러로, 주당 AFFO 전망치를 2.21~2.25달러에서 2.22~2.25달러로 올렸다. 가이던스 전제가 되는 연간 투자 규모(상업용 대출·구조화 투자 포함)는 기존 3억~4억 달러에서 4억 7200만 달러로, 일반관리비는 2000만~2020만 달러에서 2100만~2150만 달러로 높였다. 쇼핑센터 동일 자산 순영업소득(NOI) 성장률 전제는 5.0~6.0%로 유지했다.
존 P. 올브라이트(John P. Albright) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 지속되는 임대 모멘텀과 올해 가중평균 수익률 9.4%로 투자한 4억 7200만 달러를 반영해 Core FFO 가이던스를 올린다고 밝혔다. 9월 30일 기준 계약을 마쳤으나 아직 개점하지 않은 임대 파이프라인은 560만 달러다.
임대 실적과 동일 자산 순영업소득
회사는 3분기에 신규·갱신·연장 임대 38건, 총 46만 7000평방피트를 체결했다. 비교 가능 면적 기준으로는 39만 6000평방피트를 계약했으며 현금 임대료가 평균 7% 올랐다. 9개월 누적으로는 88건, 83만 3000평방피트를 체결했고 비교 가능 면적 72만 6000평방피트의 현금 임대료 상승률은 9%였다.쇼핑센터 동일 자산 NOI는 3분기에 전년 동기 대비 3.8%, 9개월 누적으로 6.2% 증가했다. 비경상적 비용 회수 효과를 빼면 9개월 증가율은 5.2%다. 9월 30일 기준 전체 포트폴리오 임대율은 92.4%로 1년 전보다 1.8%포인트 낮아졌는데, 인수 당시 임대율이 67%였던 조나 로사 편입이 일부 영향을 줬다. 동일 자산 쇼핑센터 임대율은 95.8%로 0.9%포인트 올랐다.
회사는 캐롤라이나 파빌리온(Carolina Pavilion)의 마지막 공실 앵커 면적 11만 7400평방피트에 대한 처리도 마쳤다. 7만 6500평방피트는 매각 계약을 맺어 4분기 말 거래 종결을 예상하고 있으며, 나머지 4만 900평방피트는 분할해 캐번더스(Cavender's), 세컨드 앤드 찰스(2nd & Charles)와 임대 계약을 체결했다.
3분기 투자와 재무 구조
3분기 투자액은 1억 230만 달러, 가중평균 수익률은 9.1%였다. 미주리주 캔자스시티의 76만 8000평방피트 규모 혼합 용도 센터 조나 로사(Zona Rosa)를 평방피트당 82달러, 총 6330만 달러에 인수했다. 이 센터는 현재 임대율 67%이며 딕스 스포팅 굿즈, 반스앤드노블, 올드네이비, 벌링턴, DSW가 핵심 임차인이다.텍사스주 오스틴의 혼합 용도 부동산 임차권을 담보로 3700만 달러 대출 약정을 체결해 거래 종결 시 2980만 달러를 집행했다. 초기 현금 수익률은 9.75%, 기간은 2년이다. 분기 이후 서밋 우즈 크로싱 인수와 합작법인 우선주 지분 투자 등을 포함한 올해 누적 투자액은 4억 7230만 달러, 가중평균 수익률은 9.4%다. 9개월 동안 9070만 달러 규모 부동산을 가중평균 현금 매각 환원율 6.7%에 매각해 210만 달러의 매각 차익을 거뒀다.
9월 30일 기준 총차입금은 7억 2300만 달러, 가중평균 금리는 4.7%이며, 순부채는 프로포마 조정 EBITDA의 5.9배다. 회사는 3분기에 유일한 담보부 채무였던 1780만 달러 모기지를 상환해 가장 가까운 부채 만기가 2029년 9월이 됐다. 3분기 알핀 인컴 프로퍼티 트러스트(PINE)에서 거둔 수익은 관리 수수료 140만 달러와 배당 수익 80만 달러를 합쳐 220만 달러였고, 연환산 기준으로는 900만 달러다.
CTO 리얼티 그로스는 성장세가 높은 미국 남동부와 남서부 시장을 중심으로 쇼핑센터를 소유·운영하는 리츠로, 본사는 플로리다주 윈터파크에 있다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
