[위클리분석] 코스닥 6곳 과천 건물 계약, 3곳은 자산총액 초과

DART 접수목록을 세어 보면 10월 12~16일 한 주 동안 '주요사항보고서(유형자산양수결정)'는 8건이 접수됐다. 직전 같은 길이 기간(10월 7~11일)의 2건보다 6건 많고, 8건 모두 10월 15일 하루에 들어왔다. 그중 6건이 경기도 과천시 과천과천 공공주택지구 특별계획구역3 안의 토지와 신축 예정 건물을 사는 계약이다. 코스닥 상장사 네이처셀·원텍·안국약품·제이에스티나·엑시콘·샘씨엔에스가 같은 날 이사회를 열어 같은 날 계약을 맺었다. 나머지 2건은 뉴엔AI(고양시 일산서구 사무실, 66억원)와 대양제지공업이 냈다.

여섯 곳이 공시한 양수 금액은 네이처셀 2445억원, 원텍 2445억원, 안국약품 1630억원, 제이에스티나 978억원, 엑시콘 611억 2500만원, 샘씨엔에스 509억 3750만원이다. 단순히 더하면 8618억 6250만원이다. 한국거래소 업종 분류로는 제약(네이처셀·안국약품), 의료/정밀기기(원텍), 기타제조(제이에스티나), 기계/장비(엑시콘), 전기/전자(샘씨엔에스)로 서로 다르다.

파는 쪽의 이름은 두 가지로 적혀 있다. 네 곳은 거래상대방을 '메디파크원피에프브이 주식회사'로, 네이처셀과 제이에스티나는 '메디원파크피에프브이 주식회사'로 적었다. 여섯 공시 모두 자본금을 50억원으로 적었고 네이처셀·원텍·안국약품은 사업을 '과천지구 막계동 특별계획구역 개발사업'으로 적었다. 안국약품 공시의 영문명은 'Medi Park 1 PFV'다. 두 이름이 같은 법인인지는 공시만으로 확인되지 않는다. PFV(프로젝트금융투자회사)는 부동산 개발 사업 하나를 위해 세운 회사다. 원텍·제이에스티나·엑시콘·샘씨엔에스 공시는 이 자산이 과천도시공사의 개발사업 민간사업자 공모를 거쳐 지어지는 건물이라고 밝혔고, 여섯 곳 모두 외부평가를 받지 않았다. 회사와의 관계는 안국약품만 '임직원겸직'으로 적었고 나머지 다섯 곳은 비워 두었다.

네이처셀과 원텍의 공시는 숫자가 겹친다. 두 회사 모두 토지 5606.93㎡, 건물 연면적 4만 9587㎡, 양수 금액 2445억원, 계약금 122억 2500만원을 적었다. 네이처셀은 대상을 '업무 7-B'로 특정했고 원텍은 블록 이름을 적지 않았으며, 양수 기준일은 네이처셀이 2032년 8월 31일, 원텍이 6월 30일로 다르다. 같은 규모의 서로 다른 건물인지는 공시만으로 확인되지 않는다. 그래서 위 합계는 공시 금액을 단순히 더한 값이다.

양수 금액이 자산총액보다 큰 곳 세 곳

공시가 밝힌 2025년 말 자산총액 대비 비율은 네이처셀 327.17%, 제이에스티나 176.81%, 원텍 112.54%로 세 곳이 100%를 넘었다. 안국약품은 52.42%, 엑시콘 27.23%, 샘씨엔에스 20.08%다. 네이처셀은 2025년 말 연결 자산총액이 747억 3147만원인 회사가 2445억원짜리 토지·건물을 사기로 한 것이다. 공시에 적은 목적은 줄기세포치료제 GMP 시설 확충과 임상센터 구축이다.

주식시장이 매긴 회사 값과 견주면 순서가 달라진다. 한국거래소 10월 15일 종가 기준 시가총액은 제이에스티나 355억원, 안국약품 1261억원으로, 양수 금액이 시가총액의 2.76배(275.6%)와 1.29배(129.2%)다. 원텍(시가총액 3902억원)은 62.7%, 네이처셀(1조 4272억원)은 17.1%, 엑시콘(5768억원)은 10.6%, 샘씨엔에스(8834억원)는 5.8%다. 자산총액 대비로는 넷째이던 안국약품이 시가총액 대비로는 둘째다.

20%는 2031년까지, 80%는 2032년

여섯 곳의 대금 지급 비율은 같다. 계약금 5%를 2026년 10월 29일, 1차 중도금 5%를 2028년 10월, 2차 중도금 10%를 2031년 10월에 내고, 나머지 80%(예정 금액 기준)는 건물이 준공된 뒤 거래를 마칠 때 치른다. 양수 기준일은 원텍·안국약품이 2032년 6월 30일, 나머지 네 곳이 2032년 8월 31일이다. 네이처셀·원텍·안국약품 공시는 이 금액이 예정 매매금액이라 준공 뒤 정산으로 바뀔 수 있고 취득세·제세공과금 등 부대비용은 빠져 있다고 적었다. 제이에스티나 공시는 취득부대비용이 빠진 매매계약서상 금액이고 양수 금액과 지급 일정이 진행사항에 따라 바뀔 수 있다고 적었다.

공시 금액을 단순히 더한 기준으로 2031년까지 나가는 돈은 20%인 1723억 7250만원이고, 그중 계약금이 430억 9312만 5000원이다. 2032년에 치를 잔금은 6894억 9000만원이다.

가장 가까운 부담은 10월 29일 계약금이다. 2026년 반기보고서 기준(6월 30일) 현금및현금성자산과 견주면 제이에스티나는 계약금 48억 9000만원이 별도 기준 현금및현금성자산 69억 7274만원의 70.1%이고, 네이처셀은 계약금 122억 2500만원이 연결 기준 212억 9351만원의 57.4%다. 원텍은 37%(연결), 샘씨엔에스 26.2%(별도), 안국약품 14.5%(연결), 엑시콘 8.5%(연결)다. 현금및현금성자산에는 단기금융상품 같은 다른 금융자산이 빠져 있어 회사가 쓸 수 있는 돈 전부는 아니다.


2032년 잔금은 6월 말 현금및현금성자산의 몇 배다. 제이에스티나의 잔금 782억 4000만원은 6월 말 현금및현금성자산의 11.2배, 네이처셀의 예정 잔금 1956억원은 9.2배다. 제이에스티나는 거래대금을 보유 현금과 금융기관 차입 등으로 마련한다고 공시했다. 네이처셀은 2025년 연결 순손실 28억 3831만원을 냈고 올해 상반기 영업활동현금흐름은 40억 1504만원 순유출이었다. 엑시콘과 샘씨엔에스는 자기 자금으로 치른다고 적었다.

안국약품은 두 번째 과천 건물, 엑시콘·샘씨엔에스는 두 번째 같은 날 매입

DART 주요사항보고 이력을 보면 과천 건물이 처음인 곳만 있는 것은 아니다. 안국약품은 2020년 10월 과천지식정보타운 지식7BL 업무시설을 792억 6731만원에 사기로 계약했고, 2024년 2월 2일 접수된 보고서에 양수 기준일과 등기일이 그날로 적혔다. 당시 자산총액 대비 36.37%였고, 거래상대방 프리즘스퀘어 피에프브이와의 관계는 '계열회사'였다. 2021년 이후 DART 주요사항보고 이력에서 안국약품의 과천 건물 매입은 이번이 두 번째다.

엑시콘과 샘씨엔에스는 양수 목적을 '중장기적인 사업 안정성 및 우수인력확보를 위한 그룹사 R&D센터 매입'으로 똑같이 적었다. 이번 공시에는 두 회사가 같은 건물을 나눠 사는지가 적혀 있지 않다. 2026년 반기보고서 기준 샘씨엔에스의 최대주주는 ㈜와이씨(37%)이고 엑시콘이 관계회사로 20.03%를 갖고 있으며, 엑시콘의 최대주주 등 명단에도 ㈜와이씨가 관계회사(7.75%)로 올라 있다. 두 회사는 2021년 5월 27일에도 서울 강남구 삼성동 58-1 토지·건물 지분을 같은 날 사들였다(엑시콘 23분의 3 지분 150억원, 샘씨엔에스 23분의 2 지분 100억원). 그때 적은 목적도 'R&D센터 부지 매입'이었다.

제이에스티나에는 반대 방향의 이력이 있다. 2021년 4월 9일 계약을 맺고 5월 20일 공시한 판교 창조경제밸리 특별계획구역(I-Square)에 지상 10층·지하 5층으로 신축하는 업무·문화시설을 우리은행에 423억 8200만원에 넘기기로 했다. 당시 자산총액의 62.41%였고 목적은 '자산운용 효율성 강화'였다. 이번에는 자산총액의 176.81%에 해당하는 신사옥 토지·건물을 사기로 했다.

10월 29일 계약금과 확인할 것

확인할 것은 세 가지다. 첫째, 10월 29일 계약금이 공시대로 나가는지다. 여섯 곳 합계 430억 9312만 5000원이다. 둘째, 3분기 보고서와 2026년 사업보고서에서 각 회사의 현금및현금성자산과 차입금이 어떻게 바뀌는지다. 제이에스티나는 차입을 자금 조달 방법으로 적었다. 셋째, 네이처셀과 원텍이 적은 같은 면적·같은 금액의 자산이 서로 다른 건물인지다. 두 공시만으로는 답이 나오지 않는다.

보유 종목이 사옥이나 연구소 건물을 사는 공시를 내면 공시가 밝히는 자산총액 대비 비율만 보지 말고 시가총액과 현금및현금성자산에 견주고, 대금 가운데 언제 얼마가 나가는지를 함께 보면 부담의 크기와 시점이 나온다. 이번 여섯 건은 예정 금액의 80%가 약 6년 뒤인 2032년에 몰려 있다.

주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com