2분기 10개 자산 7940만 달러·상반기 15개 1억 370만 달러 감액, 전년 상반기는 1120만 달러… 임차인 1곳 6월 파산으로 임대료 120만 달러 미수
손상차손은 2분기에 10개 자산 7942만 달러, 상반기에 15개 자산 1억 370만 달러가 매각예정가에서 매각비용을 뺀 금액까지 장부가를 낮추는 방식으로 인식됐다. 여기에 1분기 중 임차인 리스가 2027년 만료되는 자산 두 곳에 대해 각각 900만 달러와 670만 달러를 별도로 감액했다. 손상 후 측정된 공정가치는 2분기 7211만 달러, 상반기 9161만 달러로 모두 3단계(Level 3) 평가에 해당한다.
1분기 900만 달러 감액분에는 임차인 리스 만료 약 2년 뒤 1층과 중층 공간을 임대한다는 가정 아래 시장임대료 135만 유로, 최종환원율 7.75%, 현금흐름 할인율 10.0%가 적용됐다. 670만 달러 감액분에는 임대료 회수 200만 달러, 할인율 9.0%, 토지가치 790만 달러, 잔존가치 할인율 15.0%가 쓰였다.
학생주택 자산 손상은 토지·건물·개량 장부가를 4670만 달러, 리스 무형자산 등을 340만 달러 줄였다. 이 여파와 셀프스토리지 11곳 매각이 겹쳐 운영자산 장부가는 2025년 말 2억 2645만 달러에서 1억 2827만 달러로 줄었다. 운영자산은 지난해 말 셀프스토리지 11곳·호텔 4곳·학생주택 1곳에서 6월 30일 호텔 4곳과 학생주택 1곳만 남았다.
임차인 파산과 기존 자산 임대료 정체
임차인 신용 쪽에서는 6월에 한 임차인이 지급불능(insolvency)을 신청해 그달 임대료 120만 달러가 미수로 남았고, 정액법 임대료 조정액도 상각 처리됐다. 임차인 공실로 환급받을 수 없게 된 비용이 늘어 환급 대상을 제외한 부동산비용은 2분기 160만 달러, 상반기 440만 달러 증가했다. 재개발 과정의 일부 건물 철거 비용도 포함됐다.6월 30일 기준 공실 면적은 286만 2000제곱피트로 전체 임대면적의 1.5%이며 연환산 기본임대료(ABR)는 0이다. 금융리스·대출채권의 내부 신용등급을 보면 등급 1~3에 임차인·차주 16곳 7억 5796만 달러가, 감시가 필요한 등급 4에 9곳 4억 4428만 달러가 분류됐다. 등급 4 비중은 전체 12억 224만 달러의 37.0%다. 등급 5는 없다.
기존에 보유하던 순임대자산에서 나온 임대료는 2분기 3억 4857만 1000달러로 전년 동기 3억 4860만 9000달러보다 3만 8000달러 줄어 사실상 정체됐다. 반면 신규 취득 자산에서 나온 임대료는 862만 8000달러에서 5841만 4000달러로 늘었다. 2분기 매출 증가가 기존 포트폴리오가 아니라 신규 편입 자산에서 나왔다는 뜻이다. 상반기 기준으로는 기존 자산 임대료도 6억 8937만 달러에서 7억 693만 달러로 늘었다.
자기 지분 펀드 자산 19곳 직접 인수
2분기 순이익을 끌어올린 지분법 이익의 실체도 공개됐다. 회사는 5월 20일 지분 70%를 보유한 케스코 세누카이(Kesko Senukai) 공동투자 펀드가 보유한 부동산 자산 전부를 약 2억 660만 달러에 인수했다. 리투아니아·라트비아·에스토니아에 있는 소매·창고 자산 19곳이다. 펀드는 그대로 남아 여전히 70% 지분의 지분법 투자로 유지된다.이 거래로 회사는 지분 몫으로 4990만 달러의 매각이익을 인식하고 8120만 달러를 분배금으로 받았다. 케스코 세누카이 관련 지분법 이익은 2분기 5168만 6000달러로 전년 동기 186만 6000달러에서 급증했다. 반면 펀드 장부가는 2025년 말 3473만 2000달러에서 6월 30일 565만 1000달러로 줄었다. 자산 취득가는 토지·건물 1억 5250만 달러, 리스 무형자산 4670만 달러, 시장가 이하 지상권 740만 달러로 배분됐다.
회사는 이 거래에서 유리보(EURIBOR)에 2.10%를 더한 금리의 모기지 9780만 달러를 인수하고 만기를 2026년 8월 31일에서 2031년 4월 30일로 연장했다. 라스베이거스 소매복합시설 건설대출은 6월 30일 기준 약정액이 2억 6190만 달러이며 금리는 2026년 12월 31일까지 6.0%, 이후 2027년 6월 30일 만기까지 8.0%로 올라간다. 집행액은 2억 5090만 달러, 미상환 원금은 2억 4590만 달러다.
창고형 냉장 리츠 리니지(Lineage) 지분은 554만 6547주로 공정가치가 2025년 말 1억 6750만 달러에서 6월 30일 1억 9880만 달러로 올랐다. 상반기 미실현이익은 3130만 달러로 전년 동기 6910만 달러 손실에서 돌아섰고 배당 수령액은 570만 달러였다.
미국회계기준(NAREIT) 기준 운영현금흐름(FFO)은 2분기 3억 4250만 달러로 전년 동기 1억 2482만 달러 대비 174.4% 늘었고 상반기는 3억 4423만 달러에서 6억 4238만 달러로 86.6% 증가했다. 손상차손을 제외하는 대신 리니지 평가이익과 외화 손익, 지분법 이익을 포함하는 지표라는 점에서 조정영업현금흐름(AFFO) 증가율 4.7%와 큰 차이를 보였다.
유로 채권 10억 유로 발행·텀론 통화 전환
부채는 상반기 중 대폭 재편됐다. 2월 24일 3.250% 2031년 만기 채권 5억 유로를 액면의 99.249%에, 3.750% 2035년 만기 채권 5억 유로를 98.500%에 발행해 총 10억 유로를 조달했고 3월에는 2.250% 유로 채권 5억 유로를 상환했다. 이에 따라 선순위 무담보채권 원금은 70억 937만 달러에서 74억 5002만 달러로 늘었으며 6월 30일 장부가 73억 7685만 달러의 공정가치는 71억 9403만 달러다.3월 11일에는 신용계약을 개정해 2억 1500만 유로 유로화 텀론을 3억 4730만 캐나다달러 텀론으로 대체하고 리볼빙 신용시설 전 구간 금리를 5bp 인하했다. 새 캐나다달러 텀론 금리는 코라(CORRA)에 0.80%를 더한 수준이다. 무담보 리볼버 잔액은 2025년 말 4억 3542만 달러에서 1억 1623만 달러로 73.3% 줄었으며, 엔화·파운드·캐나다달러 차입은 전액 상환됐다. 한도는 20억 달러, 가용액은 약 19억 달러다.
총차입금은 88억 5185만 달러로 1.5% 늘었고 고정금리 비중은 92%에서 95%로 높아졌다. 기말 가중평균 이자율은 3.2%(고정 3.2%, 변동 3.6%)다. 비소구 모기지 가중평균 금리는 4.6%로 만기는 2027년 5월부터 2033년 2월까지 분포한다. 무저당 자산 장부가는 약 158억 달러, 향후 이자 지급 총액은 약 15억 달러이며 이 가운데 12개월 내 지급액은 2억 7120만 달러다.
분기 종료 후인 7월 2일 5.200% 2036년 만기 채권 3억 5000만 달러를 액면의 99.015%에 발행했고, 7월 29일 2026년 10월 만기 4.250% 채권 3억 5000만 달러를 조기상환 비용 없이 상환했다. 재무약정에 관해서는 2025년 연차보고서 공시 내용에서 중요한 변동이 없고 6월 30일 기준 모두 준수했다고만 적었으며 구체적인 약정 수치는 밝히지 않았다.
연환산 기본임대료는 15억 5331만 달러에서 16억 4292만 달러로 5.8% 늘었다. 지역별로는 미국이 9억 9783만 달러로 60.7%, 해외가 6억 4508만 달러로 39.3%다. 해외에서는 폴란드 4.7%, 이탈리아 4.5%, 캐나다 4.5%, 네덜란드 4.2%, 영국 4.0% 순이다. 자산 유형별로는 산업용 38.7%, 창고 25.1%, 소매 22.3%, 기타 13.9%이며 상위 10대 임차인 227개 자산이 전체의 18.1%를 차지한다. 진출 국가는 일본 마지막 투자 매각으로 25개국에서 24개국으로 줄었다.
상반기 총매출은 8억 4064만 달러에서 9억 1557만 달러로 늘었고 순이익은 1억 7713만 달러에서 3억 6216만 달러로 증가했다. 희석 주당순이익은 0.80달러에서 1.61달러가 됐다. 유효세율은 2분기 6.6%, 상반기 7.1%로 전년 동기 20.3%와 12.2%보다 낮아졌으나 법인세비용 자체는 상반기 300만 달러 늘었는데 해외 일부 자산에 대한 평가충당금 설정이 주된 원인이었다.
건설 중 자산은 상반기 4830만 달러를 자본화했고 진행 프로젝트는 10건에서 7건으로 줄었다. 미집행 약정은 1억 2530만 달러에서 9000만 달러로 감소했다. 애리조나주 서프라이즈 소매시설과 스웨덴 오스카르스함 창고, 몬태나주 빌링스 의과대학 시설, 캔자스주 오버랜드파크 헬스케어 증축 등 4건이 총 6637만 달러 규모로 완공됐다. 스페인 노블레하스 산업시설 3750만 달러 매입 약정은 2027년 완료 예정이다.
자본 조달 측면에서 주식 선도매매 미결제분은 991만 4031주로 조달 가능 금액이 6억 9071만 달러 남아 있다. 미인식 주식보상비용은 6650만 달러로 가중평균 2.3년에 걸쳐 인식된다. 비파생 순투자헤지에서는 2분기 4320만 달러, 상반기 1억 5020만 달러의 이익이 발생해 전년 동기 3억 2920만 달러와 4억 8970만 달러 손실에서 반전됐다. 통화칼라와 금리스왑을 합한 파생상품 순포지션은 자산 837만 달러, 부채 568만 달러다.
WP 케어리는 미국과 유럽의 단일 임차인 산업용·창고·소매 부동산에 투자하는 순임대 리츠다. 6월 30일 기준 순임대자산 1748곳에 임차인 384곳을 두고 있으며 임대면적은 1억 8850만 제곱피트다. 뉴욕과 런던, 암스테르담, 댈러스에 사무소를 운영한다.
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