주당 분배가능손실 0.63달러… 워치리스트 대출 12억 달러로 축소, 순차입금/자기자본 배율 2.0배
회사는 분배가능이익(손실)을 GAAP 순이익(손실)에서 비현금 주식보상비용, 투자 목적으로 보유한 부동산 소유 자산(REO)의 감가상각비, 시가평가에 따른 미실현 손익, 회계기준 변경에 따른 일회성 항목 등을 제외해 산출한다고 설명했다. 대손충당금 전입액과 환입액도 산정에서 빠진다. 관리 계약에 따라 외부 운용사인 클라로스 리츠 매니지먼트(Claros REIT Management LP)에 지급하는 인센티브 수수료는 분배가능이익에서 인센티브 수수료를 제외한 코어이익(Core Earnings)을 기준으로 정한다.
2분기 분배가능손실 산출 과정에서 더해진 조정 항목은 비현금 주식보상비용 148만 9000달러, 감가상각비 614만 4000달러, 담보부 기간대출 할인 상각액 84만 3000달러, 리스가치 순상각액 25만 7000달러 등이다. 이 조정을 거친 실현손익 반영 전 분배가능손실이 1052만 6000달러다.
여기에서 원금 상각액 4398만 3000달러와 매도예정 부동산 소유 자산 평가조정 2962만 3000달러를 차감했다. 이미 인식했던 부동산 소유 자산 감가상각비 134만 6000달러와 매도예정 자산 감가상각비 763만 6000달러도 빠졌다. 반대로 원금 상각 회수액 194만 9000달러와 부동산 소유 자산 매각이익 34만 1000달러는 더해져 최종 분배가능손실 9082만 4000달러가 산출됐다. 산정에 쓰인 가중평균 희석주식수는 1억 4435만 5385주다.
직전 분기인 1분기 분배가능손실은 7524만 달러, 주당 0.52달러였다. 1분기 실현손익 반영 전 분배가능손실은 748만 1000달러, 주당 0.05달러였고 가중평균 희석주식수는 1억 4346만 120주였다. 회사는 리츠 지위를 유지하려면 리츠 과세소득의 90% 이상을 배당해야 하며, 이사회가 분기 배당을 결정할 때 분배가능이익을 주요 판단 요소로 고려한다고 밝혔다.
워치리스트 대출 정리와 리스크등급 강등
회사는 2분기에 미상환 원금 2540만 달러 규모의 워치리스트 대출 1건을 모기지 포어클로저(mortgage foreclosure)로 정리했다. 이와 관련해 5월 다세대 주택에 대한 포어클로저 과정에서 미수이자 40만 달러를 상각했다.2분기 중 미상환 원금 합계 4억 4700만 달러 규모의 대출 4건이 리스크등급 5로 강등됐다. 이들 대출에 설정한 개별 대손충당금은 1억 1400만 달러, 주당 0.79달러다. 기존에 리스크등급 5로 분류돼 있던 대출 3건에 대해서도 개별 대손충당금을 7400만 달러, 주당 0.51달러 늘렸다.
6월 30일 기준 투자 목적으로 보유한 워치리스트 대출은 12건, 12억 달러로 작년 말 대비 4억 7700만 달러 줄었다. 투자 목적 보유 대출의 가중평균 올인 수익률(all-in yield)은 5.8%로 집계됐다. 이 수익률은 쿠폰과 계약상 수수료를 포함해 6월 30일 기준 적용되던 변동 기준금리와 금리 하한을 반영한 최초 만기까지의 연환산 수익률이며, 비발생(non-accrual)으로 분류된 대출은 0%로 계산했다.
부동산 소유 자산 매각과 매도예정 재분류
회사는 2분기에 다세대 주택 부동산 소유 자산 1건을 총 매각가 4800만 달러에 매각했다. 매각가는 장부가를 소폭 웃돌았다. 아울러 혼합용도(mixed-use) 부동산 소유 자산 1건과 다세대 주택 부동산 소유 자산 1건을 매도예정으로 재분류하면서 2962만 3000달러, 주당 0.21달러의 손실을 인식했다.6월 30일 기준 부동산 소유 자산 포트폴리오는 9개 투자, 7억 2370만 달러 규모이며 이 가운데 2건이 매도예정으로 분류돼 있다. 부동산 소유 자산에서 나온 실현손익 반영 전 분배가능이익은 금융비용 차감 기준 주당 0.01달러로, 주당 0.04달러 손실이었던 전분기 대비 0.05달러 개선됐다.
레버리지 축소와 유동성 지표
6월 30일 기준 순차입금 대비 자기자본 배율은 2.0배, 총 레버리지 배율은 2.7배다. 총 레버리지는 비연결 선순위 대출 8억 3000만 달러를 포함해 33억 579만 1000달러로 산출됐다. 3분기 대출 정리와 현재까지 진행한 디레버리징을 반영하면 두 배율은 각각 1.7배와 2.4배로 낮아진다고 회사는 밝혔다.주당 장부가치는 8.58달러다. 회사는 주당 장부가치를 총자본을 기말 보통주 발행주식수와 양도제한조건부주식(RSU) 수로 나눠 산출한다고 설명했다. 순차입 잔액은 전분기 말 대비 6600만 달러 줄었고 여기에는 2000만 달러의 디레버리징 상환이 포함됐다.
6월 30일 기준 총 유동성은 1억 300만 달러다. 담보로 잡히지 않은 자산은 5억 900만 달러로, 대출 미상환 원금 3억 6200만 달러(장부가 3억 100만 달러)와 부동산 소유 자산 장부가 1억 4700만 달러로 구성됐다.
분기 말 이후에는 대출 2건이 미상환 원금 2억 2310만 달러 규모로 전액 상환됐다. 회사는 다세대 주택 부동산 소유 자산 1건에 대해 구속력 있는 매각 계약을 체결했으며, 매각 대금은 매도예정 장부가와 비슷한 수준일 것으로 예상했다. 순차입 잔액은 2억 9900만 달러 추가로 줄었고 이 가운데 9300만 달러가 디레버리징 상환이다. 7월 24일 기준 총 유동성은 1억 6800만 달러, 현금은 1억 5500만 달러다.
리처드 맥(Richard Mack) 클라로스 모기지 트러스트 최고경영자(CEO) 겸 회장은 "워치리스트 자산을 정리하고 포트폴리오를 교체하며 재무상태표의 레버리지를 낮추는 데 상당한 진전을 이어갔다"며 "앞으로 다가오는 분기에 가치를 높이는 자본 배분 결정을 내릴 수 있는 지점에 가까워지고 있다"고 말했다.
회사는 2026년 7월 30일 오전 10시(미 동부시간) 2분기 실적을 논의하는 콘퍼런스콜을 연다. 콘퍼런스콜은 회사 웹사이트 투자자 관계 섹션을 통해 인터넷으로도 생중계되며, 실적 발표를 보충하는 실적 설명자료도 콜에 앞서 같은 웹사이트에 게시된다.
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