2026년 연간 FFO 전망치 범위 주당 6.35~6.45달러로 조정... 2027년 건설 지출 전망도 하향
회사는 지난 7월 50억 달러 규모의 무담보 선순위 신용공여 한도(unsecured senior line of credit)를 수정하는 계약을 체결했다고 밝혔다. 이번 계약을 통해 만기일은 기존 2030년 1월 22일에서 회사가 통제 가능한 연장 옵션을 포함해 2032년 1월 22일로 연장된다. 적용 금리 역시 기존 SOFR(무위험지표금리)에 0.835%를 더한 수준에서 SOFR 더하기 0.725%로 인하된다. 해당 수정안은 특정 조건이 충족되는 오는 9월에 발효될 예정이다. 회사는 이와 관련해 미상각 대출 수수료의 일부 상각으로 인해 3분기 중 약 330만 달러의 조기 부채 상환 손실을 인식할 것으로 예상하고 있다.
또한 회사는 지난 7월 14일 팔로알토/샌프란시스코 베이 지역에 위치한 '3825 및 3875 Fabian Way' 자산을 주거용 개발업자에게 1억 6300만 달러에 매각 완료했다. 매각된 자산은 25만 평방피트 규모의 향후 개발 프로젝트(3825 Fabian Way)와 22만 8000 임대 가능 평방피트(RSF) 규모의 운영 빌딩(3875 Fabian Way)이다. 회사는 당초 이 자산들을 라이프 사이언스 용도로 개발할 계획이었으나, 거시경제적 전망으로 인해 회사의 전략과 맞지 않게 되어 매각을 결정했다고 설명했다. 해당 자산은 2분기 연환산 기준 약 620만 달러의 연간 순영업이익(NOI)을 창출하던 곳이다.
2026년 FFO 전망치 범위 축소 및 이자 비용 전망 상향
알렉산드리아 리얼 에스테이트는 이번 공시를 통해 2026년 연간 주당 FFO(조정치) 전망치 범위를 기존 주당 6.30~6.50달러에서 6.35~6.45달러로 좁혔다. 전망치 중간값은 주당 6.40달러로 기존과 동일하게 유지됐다. 세부 항목에서는 Straight-line rent revenue 전망치를 기존 대비 1000만 달러 낮춘 4500만~7500만 달러로 조정했으며, 이자 비용 전망치는 기존 대비 2000만 달러 높인 2억 6000만~3억 달러로 상향 조정했다.이자 비용 전망치가 늘어난 것은 올해 자산 매각 및 지분 매각 등의 완료 예정일이 당초 8월에서 9월로 약 6주 지연되면서 약 1500만 달러의 비용 증가 요인이 발생했기 때문이다. 또한 4분기 중 일부 프로젝트의 마일스톤 달성 등으로 인해 자본화 이자(Capitalization of interest) 전망치가 기존 대비 500만 달러 감소한 2억 2000만~2억 6000만 달러로 조정된 점도 영향을 미쳤다.
2027년 건설 지출 전망 하향 및 개발 전략 변경
회사는 2027년 연간 건설 지출(Construction spending) 전망치도 하향 조정했다. 새 전망치에 따르면 2027년 건설 지출은 2026년 가이던스 중간값(17억 5000만 달러) 대비 1억~6억 달러 감소한 11억 5000만~16억 5000만 달러 수준이 될 것으로 예상된다. 이는 1분기 이후 추가된 임대 계약 및 협상 중인 계약들을 반영해 건설 지출의 규모와 시기를 정교화한 결과다.회사는 자본 지출을 줄이기 위해 일부 재개발 프로젝트의 용도를 전환하고 있다. 2분기 중 그레이터 보스턴 마켓의 '3000 Minuteman Road' 재개발 프로젝트에서 첨단 기술 테넌트와 15만 9947 RSF 규모의 임대 계약을 체결하며, 해당 공간을 실험실 용도 대신 저비용 첨단 기술 용도로 전환했다. 이를 통해 프로젝트의 총 예상 건설 예산을 약 8000만 달러 절감했다. 또한 '311 Arsenal Street' 재개발 프로젝트에서도 비실험실 용도로 총 10만 8800 RSF 규모의 임대의향서(LOI)를 체결해, 향후 추가적인 재개발 비용 없이 운영 자산으로 복귀시키는 방안을 검토 중이다.
알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스는 S&P 500 지수에 편입된 라이프 사이언스 전문 부동산투자신탁(REIT)으로, 보스턴, 샌디에이고, 샌프란시스코 등 주요 혁신 클러스터에서 협력형 메가캠퍼스를 운영하고 있다.
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