에퀴티 레지덴셜·아발론베이 합병 후 첫 분기 실적…주당 코어 FFO 1.03달러로 5.1% 증가
3분기 총수익은 11억 9353만 달러로 전년 동기 7억 6492만 6000달러보다 늘었다. 같은 기간 거래 비용 4억 6432만 1000달러가 반영됐고, 감가상각비는 8억 9797만 6000달러로 전년 동기 2억 3037만 1000달러를 크게 웃돌았다.
주당 운영자금(FFO)은 0.08달러로 전년 동기 1.08달러보다 92.6% 줄었다. 반면 합병 관련 비용 등 비핵심 항목을 조정한 주당 코어 FFO(Core FFO)는 1.03달러로 전년 동기 0.98달러보다 5.1% 늘었다. 3분기 EPS와 주당 FFO에는 주당 0.92달러의 합병 관련 비용이 포함됐으며, 이 비용은 코어 FFO 산정에서 제외됐다.
1~9월 누적으로는 순손실 2억 6195만 9000달러를 기록해 전년 동기 순이익 8억 9061만 4000달러에서 적자로 돌아섰다. 누적 EPS는 마이너스 0.57달러(전년 동기 2.23달러)였고, 주당 코어 FFO는 3.06달러로 전년 동기 3.01달러보다 1.7% 증가했다.
합병 회계 처리와 통합 진행 상황
비브마크 레지덴셜은 8월 17일 에퀴티 레지덴셜(EQR)과 아발론베이 커뮤니티스(AVB)의 대등합병으로 출범했다. 합병은 역합병 방식으로 회계 처리돼 법적 인수 주체는 에퀴티 레지덴셜, 회계상 인수 주체는 아발론베이다. 이에 따라 3분기 실적에는 합병일 이전 아발론베이 단독 실적과 합병일 이후 합병 법인 실적이 반영됐고, 비교 기간 실적은 아발론베이 단독 수치다. 아발론베이 보통주 1주는 비브마크 보통주 2.793주로 교환됐다.회사는 연간 순 운영 시너지 예상치(런레이트 기준)를 기존보다 1000만 달러 늘린 1억 3500만 달러로 높였다. 포트폴리오 순영업소득(NOI) 개선 기회가 늘어난 데 따른 것이며, 합병일로부터 18개월 뒤인 2028년 3월까지 전체 런레이트에 도달할 것으로 예상했다.
총 합병 관련 비용은 약 7억 2500만 달러로 당초 추정치 7억 5000만 달러보다 2500만 달러 적을 것으로 내다봤다. 당초 추정치는 거래 비용만 포함했으나, 수정된 추정치에는 거래 비용과 통합 비용이 모두 포함됐다. 합병 직후인 8월 18일 S&P 글로벌 레이팅스는 회사의 장기 발행자 신용등급을 'A-'에서 'A'로 올렸고 등급 전망은 '안정적'으로 제시했다.
에퀴티 레지덴셜 단지를 전 기간 보유한 것으로 가정한 합병 기준 동일 단지(Merged Same Store) 15만 7377가구의 3분기 매출은 전년 동기 대비 2.4%, 운영비용은 3.6%, NOI는 1.7% 증가했다. 물리적 입주율은 95.8%로 전년 동기 95.9%와 비슷했고, 신규 임대료 변동률 0.4%와 갱신 임대료 인상률 5.3%를 가중평균한 혼합 임대료 변동률은 3.1%였다.
3분기 중 단지 2곳(467가구)을 2억 800만 달러에 매각해 GAAP 기준 매각이익 1억 800만 달러를 인식했다. 개발 부문에서는 단독 소유 단지 2곳(761가구, 총자본비용 2억 9100만 달러)을 완공하고 1곳(281가구, 9800만 달러)을 착공했다.
재무구조와 4분기·연간 가이던스
분기 말 기준 무담보 리볼빙 신용한도 50억 달러에서 기업어음 잔액 10억 달러를 뺀 가용 유동성은 40억 달러였다. 분기 이후에는 표면금리 2.90% 무담보채 3억 달러와 2.85% 무담보채 5억 달러를 만기에 액면가로 상환했다. 보통주와 유닛 1주당 선언 배당금은 0.7025달러였다.회사는 4분기 EPS 전망치로 마이너스 0.95~0.91달러(중간값 마이너스 0.93달러)를, 주당 FFO는 0.92~0.96달러, 주당 코어 FFO는 1.01~1.05달러를 제시했다. 2026년 연간 기준으로는 EPS 마이너스 1.85~1.81달러, 주당 FFO 2.85~2.89달러, 주당 코어 FFO 4.08~4.12달러를 예상했다.
2026년 연간 합병 기준 동일 단지 가이던스는 매출 증가율 2.0~2.4%(중간값 2.2%), 운영비용 증가율 4.1~4.7%(중간값 4.4%), NOI 증가율 0.8~1.4%(중간값 1.1%)다. 운영비용 전망에는 아발론베이 캘리포니아 단지의 합병 관련 재산세 평가액 증가 예상분이 반영됐다.
회사는 이로 인해 2026년 약 1600만 달러의 추가 운영비용이 발생하고, 2027년부터는 연간 약 5000만 달러의 영향이 있을 것으로 예상했다. 이 영향을 제외하면 2026년 운영비용 증가율 가이던스 중간값은 3.6%가 된다.
비브마크 레지덴셜은 S&P 500 기업으로 미국 주요 시장에 18만 5000가구 이상의 임대 아파트를 보유하고 있으며, 진행 중인 개발 사업 규모는 44억 달러다. 본사는 버지니아주 알링턴과 일리노이주 시카고에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
