[위클리 분석] 과천 막계동 PFV 계약 8곳, 2조 4385억

10월 26일부터 30일까지 닷새 동안 DART에 경기도 과천 막계동 개발 PFV(프로젝트금융투자회사)와 맺은 토지·건물 계약 공시가 두 건 더 올라왔다. 27일 코스닥 상장사 휴온스글로벌이 2445억원, 29일 코스피 상장사 넷마블이 종속회사 엔탑자산관리를 통해 1조 3321억원을 쓰기로 했다. 두 회사 모두 거래상대방을 '메디파크원피에프브이'로 적었다. 10월 15일 같은 PFV와 계약한 코스닥 6곳(네이처셀·원텍·안국약품·제이에스티나·엑시콘·샘씨엔에스)을 더하면 보름 사이 상장사 8곳이 이 PFV와 계약했고, 공시 금액을 단순히 더하면 2조 4384억 6250만원이다. 넷마블 한 건이 그 54.6%를 차지한다.


DART 접수목록을 세어 보면 10월 26~30일 접수된 '주요사항보고서(유형자산양수결정)' 원본은 4건이고 그중 과천 건은 휴온스글로벌 하나다. 나머지 세 건은 브이티의 서울 성수동 사옥(790억원), 액스비스의 대전 대화동 부지(81억 1225만원), 제닉스로보틱스의 천안 공장(78억원)이다. 넷마블은 자회사가 사는 거래여서 '유형자산취득결정(종속회사의주요경영사항)'이라는 다른 보고서명으로 냈다. 10월 15일 공시에서 네이처셀·제이에스티나는 상대 이름을 '메디원파크피에프브이'로 적었고, 두 이름이 같은 법인인지는 공시만으로 확인되지 않는다.

넷마블 1조 3321억원, 사는 자회사 자산의 19배

넷마블 공시에서 돈을 내는 쪽은 넷마블이 아니라 종속회사 엔탑자산관리다. 사업시설 유지·관리 서비스업을 하는 회사로, 2025년 말 재무제표 기준 자산총액이 685억 6427만원이다. 이번 취득 금액은 그 19.4배다. 자본금 10억원 미만에 이사가 한 명이라 이사회 대신 10월 28일 주주총회 결의로 정했다. 대상은 과천과천 공공주택지구 특별계획구역3(자족1) 안 일부 필지와 그 위에 지을 건물이고, 목적은 '과천 의료/바이오 융복합 클러스터' 가운데 시니어 레지던스 사업이다. 다른 일곱 곳이 사옥·업무시설·R&D센터·GMP 시설을 목적으로 적은 것과 다르다.

지배회사 넷마블에 견줘도 작은 금액이 아니다. 1조 3321억원은 넷마블의 2025년 말 연결 자산총액 8조 937억원의 16.46%이고, 한국거래소 10월 28일 종가 기준 시가총액 2조 7900억원의 47.7%다. 2026년 6월 말 연결 현금및현금성자산 8097억원의 1.65배, 2025년 연결 영업이익 3525억원의 3.8배이기도 하다. 공시에 나온 날짜는 잔금 지급 예정일인 2032년 6월 30일이며 협의에 따라 바뀔 수 있다고 했다. 금액은 제세공과금·수수료 같은 부대비용을 뺀 매매계약상 금액이다. 엔탑자산관리가 이 돈을 어떻게 마련하는지는 이번 공시 내용에 나오지 않는다.

휴온스글로벌, 네이처셀·원텍과 같은 면적·같은 2445억원

휴온스글로벌이 적은 숫자는 10월 15일 네이처셀·원텍 공시와 같다. 세 회사 모두 토지 5606.93㎡와 건물 4만 9587㎡를 2445억원에 사기로 했고, 계약금 122억 2500만원(10월 29일), 1차 중도금 122억 2500만원(2028년 10월), 2차 중도금 244억 5000만원(2031년 10월)이라는 일정도 같다. 다른 것은 양수 기준일이다. 원텍은 2032년 6월 30일, 휴온스글로벌은 7월 30일, 네이처셀은 8월 31일이다. 대상을 '업무 7-B'로 특정한 곳은 네이처셀뿐이다. 세 회사가 같은 규모의 서로 다른 건물을 사는 것인지는 공시만으로 확인되지 않는다.

면적을 밝힌 다섯 곳은 양수 금액이 건물 면적에 그대로 비례한다. 건물 면적 1㎡당 양수 금액을 계산하면 네이처셀·원텍·휴온스글로벌(4만 9587㎡, 2445억원), 안국약품(3만 3058㎡, 1630억원), 제이에스티나(1만 9834.80㎡, 978억원)가 모두 약 493만원이다. 안국약품은 토지·건물 면적과 금액이 2445억원짜리의 3분의 2, 제이에스티나는 10분의 4다. 엑시콘·샘씨엔에스·넷마블은 이번 비교에 쓴 공시 내용에 면적이 없어 셈에서 뺐다.

외부평가는 갈렸다. 10월 15일 공시 가운데 제이에스티나·엑시콘·샘씨엔에스는 과천도시공사 공모를 거친 건이라는 이유로 외부평가를 생략했다고 적었고, 안국약품은 토지와 예정 건설원가여서 평가 필요성이 적은 경우에 해당한다며 생략했다고 적었다. 휴온스글로벌은 지우회계법인에 양수가액 평가를 맡겨 '적정' 의견을 받았다고 밝혔다.

휴온스글로벌에 이 계약이 얼마나 큰지는 시가총액이 보여 준다. 2445억원은 2025년 말 연결 자산총액 1조 5599억원의 15.67%지만, 10월 26일 종가 기준 시가총액 2608억원의 93.8%다. 2026년 6월 말 연결 현금및현금성자산은 1902억원으로, 계약금 122억 2500만원은 그 6.4%이고 양수 금액 전체는 1.29배다.

8곳 중 4곳, 양수 금액이 시가총액의 절반 넘어

여덟 곳의 양수 금액을 공시 전날 종가 기준 시가총액과 견주면 제이에스티나 274.3%, 안국약품 126.9%, 휴온스글로벌 93.8%, 원텍 59.7%, 넷마블 47.7% 순이고 네이처셀 15.8%, 엑시콘 9.3%, 샘씨엔에스 5.1%가 뒤를 잇는다. 공시가 밝힌 자산총액 대비 비율로는 네이처셀(327.17%)·제이에스티나(176.81%)·원텍(112.54%)이 100%를 넘고 휴온스글로벌(15.67%)·넷마블(16.46%)은 낮은 편이어서, 어느 잣대를 대느냐에 따라 순서가 바뀐다. 시가총액은 10월 15일 공시 6곳이 10월 14일, 휴온스글로벌이 10월 26일, 넷마블이 10월 28일 종가 기준이다.


가장 가까운 지급 예정일은 10월 29일이었다. 10월 15일 여섯 곳과 휴온스글로벌, 일곱 곳의 계약금 지급 예정일이 모두 이날이었고 예정 금액을 더하면 553억 1812만 5000원이다. 실제로 치렀는지는 공시로 확인되지 않는다. DART 접수목록에는 10월 30일까지 이 여덟 건의 정정 보고서가 없다. 일곱 곳은 대금을 계약금 5%, 1차 중도금 5%(2028년 10월), 2차 중도금 10%(2031년 10월), 잔금 80%(준공 뒤)로 나눠 치르는 구조여서, 일곱 곳 공시 금액 단순 합 1조 1063억 6250만원 가운데 2031년까지 나가는 돈은 20%인 2212억 7250만원이다. 네이처셀·원텍·안국약품·휴온스글로벌은 이 금액이 예정 매매대금이라 준공 뒤 정산으로 바뀔 수 있다고 적었다.

엔탑자산관리 자금과 2028년 10월 중도금

다음에 볼 것은 둘이다. 하나는 넷마블이 엔탑자산관리에 돈을 어떻게 넣느냐다. 자산총액이 700억원에 못 미치는 자회사가 1조 3321억원을 치러야 하므로, 넷마블의 출자·대여·채무보증 공시가 나오는지가 그 답이 된다. 다른 하나는 일곱 곳이 2028년 10월 1차 중도금을 예정대로 내는지, 그 전에 계약 조건을 바꾸는 정정 공시가 나오는지다. 보유 종목이 과천 막계동 계약사라면 공시의 자산총액 대비 비율만 보지 말고 시가총액과 현금및현금성자산을 함께 놓아야 실제 부담이 보인다.

샘씨엔에스 공시는 메디파크원피에프브이를 자본금 50억원의 부동산 매매·개발업 법인으로, 네이처셀 공시는 메디원파크피에프브이를 자본금 50억원의 과천지구 막계동 특별계획구역 개발사업 법인으로 적었다. 과천도시공사의 민간사업자 공모를 거쳐 짓는 건물이어서 PFV가 시행·준공하고 인허가를 마친 뒤 소유권을 넘기는 구조다. 안국약품은 이 법인과의 관계를 '임직원겸직'으로 적었다. 넷마블은 자회사가 과천지구 막계동 특별계획구역 개발사업에 참여해 토지와 신축 예정 건물 일부를 취득하는 것이라고 설명했다.

주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com