Core FFO 1270만 달러로 전년 대비 증가, 6억 9000만 달러 회전신용한도 2030년 8월로 연장, 분기 후 800 노스 글리브 로드·덜레스 뷰 합작법인 설립
3분기 보통주주 귀속 순손실은 8200만 달러(희석 주당 1.41달러)로 전년 동기 순손실 2860만 달러(주당 0.48달러)보다 손실 폭이 커졌다. 3분기 손익에는 6920만 달러의 손상차손이 반영됐다. 전년 동기 손상차손은 480만 달러였다. 9개월 누적 순손실은 1억 5990만 달러(주당 2.75달러)로 전년 동기 9350만 달러(주당 1.35달러)보다 확대됐고, 누적 손상차손은 1억 1470만 달러였다.
부동산 투자신탁의 핵심 지표인 운영자금(FFO)은 3분기 1040만 달러(주당 0.18달러)로 전년 동기 1010만 달러(주당 0.17달러)보다 늘었다. 일회성 항목을 조정한 핵심 FFO(Core FFO)는 1270만 달러(주당 0.22달러)로 전년 동기 910만 달러(주당 0.15달러)에서 증가했다.
지분 기준 3분기 연환산 순영업소득(Annualized NOI)은 2억 5640만 달러로 2분기 2억 4930만 달러보다 720만 달러(2.9%) 늘었다. 회사는 다세대 주택 부문의 입주율 상승과 부동산세 감소, 상업용 부문의 임대료 감면 종료와 부동산세 감소가 주된 증가 요인이라고 설명했다. 동일 자산 기준 순영업소득(SSNOI)은 전년 동기 대비 3.3% 늘어난 6080만 달러였다.
9월 30일 기준 지분 기준 다세대 주택 포트폴리오의 임대율은 92.9%, 입주율은 91.5%로 6월 말의 89.6%, 86.6%에서 올랐다. 상업용 포트폴리오는 임대율 78.5%, 입주율 76.8%로 6월 말 78.0%, 75.4%보다 소폭 높아졌다. 3분기 동안 지분 기준 약 19만 3000평방피트의 오피스 임대 계약을 체결했고, 이 가운데 신규 임대는 약 7만 4000평방피트다.
회전신용한도·기간대출 만기 연장
회사는 지난 8월 6억 9000만 달러 규모 회전신용한도(Revolving Credit Facility)의 만기를 2027년 6월에서 2030년 8월로 연장하는 개정을 마쳤다. 6개월 연장 옵션 2회를 행사하면 만기는 2031년 8월까지 늘어난다.같은 달 트랜치 A-2 기간대출(Term Loan)도 개정해 한도를 1500만 달러 늘린 4억 1500만 달러로 조정했다. 이 가운데 2억 4390만 달러는 만기를 2028년 8월로 연장했으며, 12개월 연장 옵션 3회를 행사하면 2031년 8월까지 늘어난다. 나머지 1억 7110만 달러는 2028년 1월 만기다.
9월 30일 기준 현금 및 현금성자산은 7850만 달러, 회전신용한도 미인출 여력은 4억 5420만 달러였다. 3분기 지분 기준 연환산 조정 EBITDA 대비 순부채 비율은 11.6배다.
분기 후 오피스 자산 2곳 재캡
회사는 10월 버지니아주 알링턴의 30만 6210평방피트 규모 상업용 자산 '800 노스 글리브 로드(800 North Glebe Road)'를 재캡하는 부동산 합작법인을 설립하고 지분 90.0%를 매각했다. 합작법인은 SOFR에 3.70%포인트를 더한 금리의 3년 만기 이자만 내는 6130만 달러 모기지 대출을 체결했고, 종결 시 5270만 달러를 인출했다. 회사는 자산 관리와 임대 업무를 계속 맡고, 이 자산을 비연결 합작법인으로 회계처리한다.같은 달 버지니아주 덜레스의 36만 482평방피트 규모 상업용 자산 '덜레스 뷰(Dulles View)' 지분도 재캡하는 합작법인을 설립했으며, 회사는 지분 30.0%를 유지했다. 이 합작법인은 SOFR에 3.35%포인트를 더한 금리의 3년 만기 이자만 내는 4090만 달러 모기지 대출을 체결해 종결 시 1740만 달러를 인출했다.
회사는 10월 회전신용한도 차입금 6700만 달러를 상환했다. 또 10월 30일까지 Rule 10b5-1 자사주 매입 계획에 따라 보통주 100만 주를 1150만 달러(가중평균 주당 11.07달러)에 매입해 소각했다. 이사회는 10월 29일 보통주 1주당 0.175달러의 분기 배당을 결의했으며, 11월 12일 기준 주주에게 11월 25일 지급한다.
JBG 스미스 프라퍼티스는 워싱턴 D.C. 일대, 특히 내셔널 랜딩을 중심으로 복합용도 부동산을 소유·운영·개발하는 회사다. 지분 기준 포트폴리오는 다세대 주택·오피스·리테일 자산 1180만 평방피트와 350만 평방피트 규모의 개발 파이프라인으로 구성된다. 본사는 메릴랜드주 베세스다에 있다.
박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
