- 단기 상승 둔화 불가피, 중장기 유동성·공급부족으로 상승 지속 전망
이번 대책의 주요 내용은 크게 대출 규제 강화와 규제 지역 확대 두 갈래로 나뉜다. 대출 규제로는 수도권 및 규제지역 내에서 시가 15억~25억원 이하 주택의 대출한도를 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 추가 제한했다.
또한 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향하고, 1주택자에게도 전세대출 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하며, 은행권 주담대 위험가중치를 15%에서 20%로 조정해 2026년 1월부터 시행한다. 규제 지역 확대 측면에서는 서울 전 지역 25개 구와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했고, 2026년 12월 31일까지 토허구역으로 지정했다.
규제지역 지정의 파급효과는 상당할 것으로 예상된다. 주택구입 목적 주담대 LTV(담보인정비율)는 기존 70%에서 40%로 대폭 축소되며, 신용대출도 1억원 이상 받을 수 없게 되어 부동산 시장으로의 자금 유입이 크게 제한될 전망이다. 토허구역 지정으로 아파트를 포함한 연립·다세대 주택에 대한 실거주 의무 2년이 부여되면서 갭투자도 사실상 불가능해진다. 생애최초 구매자의 LTV 70%는 유지되나 DSR이 강화된 만큼 실질적인 영향은 제한적일 것으로 분석된다.
부동산 시장은 단기적으로 상승이 둔화될 것으로 전망된다. 예상보다 넓은 지역에 대해 토허제를 포함한 규제 지역을 설정하면서 과거 정부의 핀셋 규제와 달리 풍선효과를 억제하려는 의도가 명확하다. 특히 이미 규제지역에 대한 규제 강화 방안들이 완비된 상황에서 넓은 지역을 지정했기 때문에 그 효과가 더 클 것으로 예상된다.
은행권에서도 연간 대출 한도를 많이 채운 가운데 주요 은행들이 대출모집인을 통한 비대면 대출 신청을 중단한 상황이라 자금 조달이 연말로 갈수록 더 어려워질 전망이다. 문재인 정부 당시와 2025년 3월에도 토허제를 포함한 규제 지역 확대 후 부동산 시장의 상승이 빠르게 둔화된 바 있다.
다만 중장기적인 상승세는 지속될 것으로 예상된다. 첫째, 한국은행을 비롯한 각국 중앙은행의 금리 인하기에 있고 정부에서도 완화적인 통화정책을 언급함에 따라 시장 유동성이 증가할 가능성이 높다. 아파트가 대표적인 투자자산으로 인식되는 가운데 부동산 시장으로의 자금 유입을 대출 정책으로만 제어하기 어렵다는 분석이다.
둘째, 9월 7일 공급대책이 공공 위주로 발표됐고 건설사들에 대한 안전 관리 강화 정책에 따라 시장에서는 공급에 대한 기대감이 낮아진 상태다. 특히 코로나 이후 공사비가 증가한 가운데 정부의 공공기여 요구와 소셜 믹스 정책도 도시정비 사업의 애로사항으로 작용하고 있어 수도권 주요 시장에서의 제한적인 공급에 대한 우려가 지속될 수 있다. 셋째, 최근 수도권의 매물 감소가 지속되고 있다는 점도 부담요인이다.
건설업에 대한 영향은 일부 긍정적일 수 있다는 분석이다. 키움증권은 건설업에 대한 비중확대(Overweight) 의견을 유지했다. 서울과 서울 주변부에 대한 전반적인 수요억제 정책이 장기간 지속될 것이란 기대 가운데, 금리 인하와 확장 재정을 통한 유동성 증가로 쏠림 현상이 일부 완화되면서 수도권 외곽 지역과 비수도권으로 부동산 수요가 일부 이동할 가능성이 있다.
특히 최근 해당 지역들의 전세가 상승이 지속되고 있으나 매매가 상승은 제한되었다는 점에서 투자 매력도를 증가시킬 수 있다. 이는 공급 감소와 함께 정체되어 있는 미분양 감소에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 파악된다. 만약 수도권 외곽 지역과 주요 비수도권 지역의 매매가 상승이 이뤄질 시 건설사들의 착공 증가로 이어질 수 있는지 관심을 가질 필요가 있다고 보고서는 분석했다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
