3분기 희석 EPS 1.01달러·주당 FFO 1.59달러…245 파크 애비뉴 20억 달러 리파이낸싱 완료
리츠(REIT)의 핵심 영업지표인 비GAAP 지표 운영자금(FFO)은 3분기 1억 2207만 4000달러(주당 1.59달러)로 전년 동기 1억 2038만 5000달러(주당 1.58달러)보다 소폭 늘었다. 3분기 총매출은 2억 7302만 5000달러로 전년 동기 2억 4481만 7000달러보다 늘었다.
1~9월 누적으로는 보통주주 귀속 순손실 3870만 달러(주당 0.56달러)를 기록해 전년 동기 순손실 730만 달러(주당 0.12달러)보다 손실 폭이 커졌다. 같은 기간 FFO는 2억 9630만 달러(주당 3.85달러)로 전년 동기 3억 5140만 달러(주당 4.60달러)보다 줄었다. 전년 수치에는 522 피프스 애비뉴 상업용 모기지 투자금 상환과 관련된 이익(이자수익 제외) 7160만 달러(주당 0.94달러)가 포함돼 있었다.
회사는 2026년 연간 실적 전망치(가이던스)를 상향 조정했다. 연간 희석 주당순이익(EPS) 전망치는 기존 0.20~0.50달러에서 0.40~0.60달러로, 희석 주당 FFO 전망치는 기존 5.60~5.90달러에서 6.50~6.70달러로 올렸다. 회사는 FFO 전망치에 식음료 호스피탈리티 사업 관련 법인의 합작 지분 20% 매각에 따른 주당 1.10달러의 증분 이익이 반영됐고, 금리 상승 환경에 따른 주당 0.25달러가 이를 일부 상쇄했다고 설명했다.
임대 실적과 자산 매각
3분기 맨해튼 오피스 포트폴리오에서 체결한 임대계약은 38건, 59만 1108스퀘어피트다. 평균 임대료는 임대가능면적 스퀘어피트당 105.75달러, 평균 임대 기간은 10.7년이었다. 직전 12개월 안에 사용 중이던 공간에 대한 대체 임대 28건(44만 9076스퀘어피트)의 평균 시작 임대료는 스퀘어피트당 110.88달러로, 같은 공간의 이전 임대료(인상분 반영 기준)보다 13.6% 높았다.9월 30일 기준 맨해튼 동일 자산 오피스 점유율은 계약은 체결됐으나 아직 개시되지 않은 임대를 포함해 95.0%로, 2025년 말 92.9%에서 올랐다. 비연결 합작법인 지분분을 포함한 맨해튼 동일 자산 현금 순영업이익(NOI)은 임대 해지 수익을 제외하고 전년 동기 대비 3분기 5.0%, 1~9월 누적 4.2% 늘었다.
9월에는 110 그린 스트리트(110 Greene Street)를 총 2억 2600만 달러에 매각하는 계약을 체결했다. 통상적인 종결 조건 충족을 전제로 4분기 중 종결될 예정이며, 약 2억 1600만 달러의 순현금이 들어와 회사 채무 상환에 쓰일 예정이다. 8월에는 앞서 발표한 10 이스트 53번 스트리트(10 East 53rd Street) 매각을 3억 1220만 달러에 마무리하고 순현금 9900만 달러를 받았다.
3분기에는 13억 달러 규모인 SLG 오퍼튜니스틱 뎁트 펀드(SLG Opportunistic Debt Fund)에 1억 70만 달러를 투입했고, 올해 누적 투입액은 3억 5900만 달러다. 펀드의 누적 투입액은 6억 4310만 달러로, 이 가운데 5억 2880만 달러가 실제 납입됐고 1890만 달러는 이후 상환됐다.
10월에는 식음료 호스피탈리티 사업 관련 법인의 합작 지분 20% 매각을 총 평가가치 2억 달러 기준으로 종결해 4000만 달러를 받았다. 같은 달 185 브로드웨이(185 Broadway)의 2만 6000스퀘어피트 규모 오피스 콘도미니엄도 900만 달러에 매각해 순현금 870만 달러를 받았다.
245 파크 애비뉴 20억 달러 리파이낸싱
10월에는 합작 파트너와 함께 245 파크 애비뉴(245 Park Avenue)에 대한 20억 달러 규모의 리파이낸싱을 마무리했다. 5년 만기 고정금리 조건으로, 가산금리는 미국 국채 지수 대비 147bp이며 이에 따른 금리는 6.52%다. SL 그린은 자사 지분분을 헤지해 유효금리를 6.37%로 맞췄다.이번 차입은 JP모건체이스은행이 주도한 단일자산·단일차주(SASB) 상업용 모기지증권(CMBS) 방식으로, 뱅크오브아메리카·도이체방크·뱅크오브몬트리올·골드만삭스·소시에테제네랄·씨티은행이 참여했다. 새 차입금은 이 건물의 기존 모기지·메자닌 차입금 17억 6800만 달러를 대체한다.
회사는 3분기에 보통주 분기 배당 주당 0.6175달러(연환산 2.47달러)를 선언했으며, 이 배당은 10월 15일 현금으로 지급됐다.
SL 그린 리얼티는 맨해튼 상업용 부동산의 인수·관리·가치 극대화에 주력하는 리츠다. 2026년 9월 30일 기준 총 3030만 스퀘어피트 규모 건물 53개에 대한 지분을 보유하고 있다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
