3분기 코어 FFO 주당 4.00달러…동일점포 매출 3.0%·NOI 3.1% 증가
3분기 총매출은 4억 9269만 달러로 전년 동기 4억 7330만 3000달러보다 늘었다. 보통주 귀속 순이익은 9806만 9000달러로 전년 동기 1억 6462만 1000달러에서 줄었고, 희석 주당순이익은 1.52달러로 전년 동기 2.56달러 대비 40.6% 감소했다. 회사는 순이익 감소가 주로 전년 3분기에 인식한 부동산·토지 매각 이익 때문이라고 설명했다. 이번 분기에는 1070만 9000달러의 손상차손도 인식했으며, 이 금액은 FFO와 코어 FFO 계산에서 제외됐다.
부동산 매각 손익 등을 제외해 리츠(REITs)의 운영 성과를 보여주는 코어 FFO(Core Funds from Operations)는 희석 주당 4.00달러로 전년 동기 3.97달러보다 0.8% 증가했다. 회사 측 가이던스 중간값을 0.01달러 웃돈 수치다. 총 FFO는 주당 3.98달러로 전년 동기 4.03달러 대비 1.2% 감소했다.
3분기 동일점포(Same-Property) 매출과 순영업이익(NOI)은 전년 동기 대비 각각 3.0%, 3.1% 증가했다. 전분기 대비 동일점포 매출은 1.0% 늘었으며, 회사는 전 지역 성장과 북캘리포니아의 강세를 이유로 들었다. 지역별로는 북캘리포니아 동일점포 매출이 전년 동기 대비 5.4% 늘어 남캘리포니아(1.5%)와 시애틀 광역권(1.3%)을 앞섰다.
자산 매각과 자금 조달
회사는 8월 워싱턴주 시애틀의 76세대 아파트 단지를 3000만 달러에 매각했고, 3분기에 680만 달러의 부동산·토지 매각 이익을 인식했다. 같은 달 회사가 지분 58%를 보유한 합작법인은 캘리포니아주 산호세의 268세대 단지를 1억 2230만 달러(회사 지분 기준 7090만 달러)에 매각했다. 회사는 관련 우선지분 투자 1560만 달러도 전액 상환받았고 지분 기준 580만 달러의 매각 이익을 인식했다. 두 매각 이익은 FFO와 코어 FFO에서 제외됐다. 역시 8월에 캘리포니아주 마리나델레이의 101세대 단지와 인접 마리나 지분도 1100만 달러에 매각했다. 3분기에 매각한 아파트 단지는 세 곳으로, 지분 기준 계약금액 합계는 1억 1190만 달러다.9월에는 SOFR에 0.80%를 가산하는 조건으로 2억 7500만 달러 규모의 무담보 기한부 대출(term loan)을 받았다. 만기는 2029년 9월이며, 회사 선택에 따라 1년씩 두 차례 연장할 수 있다. 3분기에는 2025년 1분기에 맺은 선도매매계약을 정산하면서 보통주 5만 2600주를 발행해 순현금 1640만 달러를 받았다.
3분기 중 자사주 매입은 없었다. 연초 이후 누적 매입은 25만 4001주, 6190만 달러다. 9월 30일 기준 자사주 매입 잔여 한도는 5억 달러, ATM 프로그램 잔여 한도는 8억 8350만 달러이며, 무담보 신용한도 여력과 현금·유가증권을 합한 유동성은 17억 달러를 넘는다.
분기 말 이후에는 2024년 준공된 캘리포니아주 오클랜드의 378세대 아파트 단지를 인수했다. 회사가 보유하던 6420만 달러 규모 후순위 대출 지분을 청산하고 관련 선순위 모기지 9230만 달러가 상환된 뒤 이뤄진 거래다. 회사는 2025년 3분기 이후 이 투자에서 수익을 인식하지 않았으며, 4분기부터 이 단지를 연결 재무제표에 반영한다.
연간 가이던스 상향
회사는 2026년 연간 코어 FFO 전망치를 기존 주당 16.03~16.25달러에서 16.10~16.22달러로 조정해 중간값을 16.14달러에서 16.16달러로 0.02달러 올렸다. 주당 순이익 전망치는 5.62~5.74달러로 중간값 5.68달러가 0.10달러 높아졌다. 4분기 코어 FFO 전망치는 주당 3.95~4.07달러(중간값 4.01달러)로 제시했다.연간 동일점포 매출 증가율 전망치는 기존 2.5~3.1%에서 2.8~3.0%로, 동일점포 NOI 증가율은 기존 2.3~3.3%에서 2.8~3.2%로 바꿔 중간값을 각각 0.1%포인트, 0.2%포인트 높였다. 동일점포 운영비용 증가율 중간값(2.8%)은 바꾸지 않았다.
에섹스 프라퍼티 트러스트는 미국 서부 해안 주요 시장에서 다세대 주거용 부동산을 매입, 개발, 재개발 및 관리하는 S&P 500 편입 부동산투자회사(REITs)다. 본사는 캘리포니아주 산마테오에 있다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
