9월 말 결합 자산 가치 168억 1200만 달러, 원가 69억 4500만 달러…CBRE 평가 보고서 일부 활용
미실현 자본이득은 토지 임대 포트폴리오와 연관된 결합 자산 가치(Combined Property Value) 168억 1200만 달러에서 토지 임대 포트폴리오의 원가 69억 4500만 달러를 뺀 금액이다. 결합 자산 가치는 토지 임대 계약이 없다고 가정했을 때 해당 상업용 부동산의 토지와 건물, 개량물을 합친 가치를 뜻한다.
결합 자산 가치에는 미연결 토지 임대 합작법인 지분과 임대가 만료돼 회사가 직접 운영을 맡게 된 2개 자산, 미집행 약정이 남은 거래와 관련된 8억 7730만 달러가 포함됐다. 원가에도 같은 합작법인 지분과 2개 자산, 미집행 약정액 1억 1960만 달러가 반영됐다. 스타 홀딩스(Star Holdings)에 대한 기한부 대출, 리스홀드 대출 펀드와 그라운드 리스 플러스 펀드의 자산, 비지배지분 귀속분은 제외됐다.
회사는 토지 임대 계약이 만료되거나 임차인의 미해소 채무불이행으로 조기 종료되면 추가 대가 없이 토지와 그 위 건물·개량물의 소유권을 갖는 잔여 권리를 보유한다. 회사는 일반적으로 토지 임대 초기 원가가 결합 자산 가치의 30~45% 수준인 투자를 목표로 한다고 밝혔다.
CBRE 평가와 부동산 유형별 가정
세이프홀드는 독립 평가기관 CBRE와 계약해 각 토지 임대 자산의 결합 자산 가치에 대한 최초 보고서와 정기 갱신 보고서를 받고, 이를 미실현 자본이득 추정에 일부 활용한다. 신규 취득 자산이나 신축·대규모 개보수가 예정된 자산은 CBRE 최초 보고서가 나오기 전까지 경영진의 내부 추정치로 결합 자산 가치에 반영된다. 회사는 각 자산을 대략 12개월마다, 적어도 24개월에 한 번은 평가할 계획이라고 밝혔다.CBRE는 유사 자산 매매 사례를 비교하는 거래사례비교법과 대상 부동산의 수익 창출 능력을 기준으로 하는 수익환원법을 활용했다. 평가는 실제 토지 임대 계약을 고려하지 않고 토지와 건물을 같은 주체가 소유한다고 가정한 가설적 완전소유권 가치를 기준으로 하며, 해당하는 경우 전체 부동산이 시장 임대료로 임대됐다는 가정도 반영했다.
부동산 유형별 주요 가정을 보면 호텔은 안정화 점유율 67.00~87.00%, 진입 자본환원율 5.25~8.75%, 할인율 7.25~11.25%, 최종 자본환원율 5.50~9.25%가 적용됐다. 자본환원율은 오피스 5.50~12.00%, 멀티패밀리(다세대 주거) 4.50~6.50%, 라이프사이언스 6.25~7.50%, 복합용도 및 기타 6.00~7.00%였다.
추정치의 한계와 임차인 권리
회사는 미실현 자본이득 산정이 미국 일반회계기준(GAAP) 적용 대상이 아니며 독립 감사도 받지 않는다고 밝혔다. 임차인이 제공한 정보를 독립적으로 검증하지 않고 자산을 순차적으로 평가하기 때문에, 추정치가 현재 시장 상황을 반영하지 못하고 향후 크게 감소할 수 있다고 설명했다.일부 임차인의 권리도 가치 실현을 제한할 수 있다. 한 임차인은 임대 만료 최대 5년 전에 건물을 철거할 권리를, 다른 한 임차인은 임대 49년째에 매수 옵션을 갖고 있다. 호텔 마스터 리스 임차인 등 일부 임차인은 특정 상황에서 호텔 자산이나 토지를 매입할 권리가 있고, 상당수 임차인은 회사가 자산을 매각할 때 우선매수권을 갖는다.
캐럿 유닛 보유 현황
세이프홀드는 모든 사업을 세이프홀드 GL 홀딩스를 통해 영위하며, 이 회사의 지분은 GL 유닛과 캐럿(Caret) 유닛 두 종류다. 9월 30일 기준 세이프홀드는 GL 유닛 전부와 발행된 캐럿 유닛의 83.4%를 보유했다. 임원·직원이 보유한 캐럿 유닛은 발행 유닛의 약 15.3%, 수권 유닛의 12.3%이며, MSD 파트너스(MSD Partners) 계열사 등 외부 투자자에게 매각된 12만 2500유닛이 남아 있다.2023년 3월 31일 아이스타(iStar) 합병과 관련해 임원·직원에게 부여된 캐럿 유닛은 부여일 이후 보통주가 30거래일 이상 연속으로 평균 60달러 이상에 거래된 경우 2027년 3월 31일 일괄 가득된다. 캐럿 성과보상 계획에 따라 추가로 부여할 수 있는 유닛은 약 1만 5396유닛이다.
세이프홀드는 상업용 부동산의 토지를 장기 임대(Ground Lease)하는 부동산투자신탁(REIT)으로, 본사는 뉴욕에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
