7년 만기 1억 달러 대출·콘스텔레이션 타워 1억 2180만 달러 재융자 체결…기존 대출 4건 대체
회사는 모회사 보증인으로, 운영 파트너십인 AH 리얼티 트러스트 LP는 차주로서 뱅크오브아메리카를 행정대리인으로 하는 4차 수정 및 재작성 신용계약을 맺었다. 이 계약은 1억 5000만 달러 규모의 회전신용공여(만기 2031년 10월 28일), 2억 달러 규모의 4년 만기 기간제 대출(만기 2030년 10월 28일), 2억 달러 규모의 5년 만기 기간제 대출(만기 2031년 10월 28일)로 구성된다. 대주 약정 확보 등 일정 조건을 충족하면 총 약정액을 10억 달러까지 늘릴 수 있는 증액(아코디언) 조항도 포함됐다.
같은 날 토론토 도미니언(텍사스)(Toronto Dominion (Texas) LLC)을 행정대리인으로 하는 1억 달러 규모의 7년 만기 기간제 대출 계약(만기 2033년 10월 28일)도 체결했다. 이 대출은 최대 1억 5000만 달러를 증액해 잔액을 최대 2억 5000만 달러까지 늘릴 수 있으며, 증액 요청은 최대 3회, 회당 최소 2500만 달러다. 10월 28일 기준 차입 잔액은 회전신용공여 1억 1300만 달러, 4년 만기 대출 2억 달러, 5년 만기 대출 2억 달러, 7년 만기 대출 1억 달러다.
이번 대출들은 운영 파트너십의 기존 3억 5500만 달러 회전신용공여(만기 2027년 1월 22일), 3억 5000만 달러 기간제 대출(만기 2028년 1월 21일), 매뉴팩처러스 앤드 트레이더스 트러스트(Manufacturers and Traders Trust Company)와의 1억 3500만 달러 기간제 대출(만기 2027년 3월 8일), 토론토 도미니언(텍사스)과의 9500만 달러 기간제 대출(만기 2027년 5월 19일)을 대체한다. 재편 신용공여 차입금은 일반 기업 및 운전자금 용도로, 7년 만기 대출 대금은 기존 TD 기간제 대출 상환과 일반 기업 및 운전자금 용도로 쓸 수 있다.
레버리지 연동 금리와 재무약정
금리는 텀 SOFR 또는 데일리 심플 SOFR에 가산금리를 더하는 방식이다. 가산금리는 운영 파트너십의 총 레버리지에 따라 회전신용공여 1.30~1.85%, 4년·5년 만기 대출 1.25~1.80%, 7년 만기 대출 1.70~2.20%로 정해진다. 회사나 운영 파트너십이 S&P 기준 BBB- 이상 또는 무디스 기준 Baa3 이상의 장기 무담보 선순위 신용등급을 받으면, 가산금리 산정 기준을 레버리지에서 신용등급으로 바꾸는 1회성 취소 불가 선택권을 행사할 수 있다.4년 만기 대출은 대출 규모의 0.15%에 해당하는 연장 수수료 납부 등 조건을 충족하면 만기를 2031년 10월 28일로 연장할 수 있다. 회전신용공여와 5년·7년 만기 대출에는 차주의 만기 연장 선택권이 없다. 기간제 대출에서 상환하거나 조기 상환한 금액은 다시 빌릴 수 없다.
재무약정에는 총 레버리지 비율 60% 이하(대규모 인수가 있는 분기와 이후 2개 분기는 65%, 계약 기간 중 최대 2회), 고정비용 대비 조정 EBITDA 1.50배 이상, 총자산가치 대비 담보부채 40% 이하, 무담보 이자보상비율 1.75배 이상 등이 포함됐다. 유형순자산은 8억 2387만 9000달러에 6월 30일 이후 받은 순 지분 조달액의 75%를 더한 금액 이상이어야 하며, 무담보 자산을 15개 이상, 가치 5억 달러 이상으로 유지해야 한다.
채무불이행이 발생해 지속되는 동안에는 배당과 자사주 매입이 제한된다. 다만 리츠(REIT) 지위 유지와 연방·주 세금 회피에 필요한 최소 배당은 특정 지급불능 관련 채무불이행이나 기한이익 상실 이후를 제외하고 허용된다.
콘스텔레이션 타워 재융자와 다가구 자산 매각
회사의 간접 자회사인 하버 포인트 파셀 2(Harbor Point Parcel 2) 관련 법인 3곳은 같은 날 PNC은행을 행정대리인으로 하는 1억 2180만 달러 규모의 수정 및 재작성 기간제 대출 계약을 체결했다. 만기는 2029년 10월 28일이며 콘스텔레이션 타워를 담보로 한다. 금리는 데일리 심플 SOFR에 1.80%를 더한 수준이며, 대출 전액에 대해 최대 금리를 8.25%로 정한 이자율 스왑을 체결했다. 회사와 운영 파트너십은 이 스왑에 따른 차주의 채무 전액과 일부 비소구 예외 사항에 대해 보증을 제공했다.차주는 부채상환비율(DSCR)을 1.20배 이상으로 유지해야 하며, 이를 밑돌면 30일 안에 원금을 일부 상환하거나 월 초과현금흐름 전액을 담보계좌에 예치해야 한다. 임차인 콘스텔레이션 에너지(Constellation Energy)가 S&P나 무디스의 투자등급을 잃거나 임차 공간 전체가 30일 넘게 연속으로 비어도 현금 예치(캐시 스윕)가 의무화된다. 콘스텔레이션 에너지가 기본 임대료를 1개월분 이상 연체해 60일 이상 지속되거나, 사유를 불문하고 임대차 계약이 해지되는 경우도 채무불이행 사유로 정해졌다.
한편 회사는 10월 30일 조지아주 게인스빌에 있는 총 407세대 규모의 다가구 자산 디 에벌리(The Everly)와 솔리스 게인스빌 II(Solis Gainesville II)의 처분을 완료했다. 현금 매각 대금은 약 8900만 달러로, 디 에벌리를 담보로 했던 대출 상환액 2800만 달러가 포함됐다.
AH 리얼티 트러스트는 미국 선벨트, 미드애틀랜틱, 동남부 지역의 오픈에어 쇼핑센터와 혼합용도 오피스 부동산에 집중 투자하는 부동산투자회사(REITs)다. 본사는 버지니아주 버지니아비치에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
