9월 투자자 설명회 개최…미정산 선도주식 7억 3500만 달러 규모
넷에스티리츠가 14일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 투자자 설명회 자료에 따르면, 회사는 총 11억 달러 규모의 프로포마(Pro Forma) 유동성을 확보하고 있는 것으로 나타났다. 이는 미정산 선도주식(unsettled forward shares) 3890만 주와 2026년 3분기 중 현재까지(QTD) 주당 평균 21.21달러에 매각된 ATM(At-The-Market) 주식 100만 주의 영향 등을 반영한 수치다. 올해 9월 기준 미정산 선도주식 규모는 7억 3500만 달러에 달한다.
회사는 저레버리지 재무 구조를 유지하고 있으며, 프로포마 조정 순부채 대비 연환산 조정 EBITDAre 비율은 3.1배 수준이다. 가장 만기가 빨리 도래하는 무담보 기간대출(Term Loan)의 만기일은 2028년으로, 단기적인 만기 연장 부담이 없는 상태다.
포트폴리오 다변화와 빅로츠 파산 영향 분석
넷에스티리츠는 전체 포트폴리오의 89.1%가 생필품(Necessity), 할인점(Discount), 서비스 지향형(Service-Oriented) 임차인으로 구성돼 있어 경기 변동에 대한 방어력이 높다고 설명했다. 전체 임차인 중 투자적격등급(IG) 및 투자적격 프로필(IGP)을 보유한 임차인의 비중은 56.5%에 달하며, 전체 자산의 임대율은 100%를 유지하고 있다.특히 최근 파산 절차를 밟은 임차인 '빅로츠(Big Lots)'와 관련해 우수한 자산 관리 역량을 입증했다. 2019년 4분기 최초 자본 조달 이후 빅로츠는 회사의 임차인 중 유일하게 신용 이벤트가 발생한 사례다. 넷에스티리츠는 지난 6년여 동안 연평균 신용 손실률을 3bp(0.03%) 수준으로 통제했다.
빅로츠가 파산 이후 전체 매장 수를 기존 약 1400개에서 약 200개로 축소(임대차 유지율 약 15%)하는 과정에서, 넷에스티리츠가 보유한 8개 임대차 계약 중 7개가 유지되거나 승계(유지율 87.5%)되며 타 임대인 대비 높은 방어력을 보였다. 앞서 회사는 2023년 하반기에 연간기본임대료(ABR) 85만 달러 상당의 실적이 저조한 빅로츠 임차 자산 3개를 매각한 바 있으며, 해당 자산들은 파산 이후 현재 공실 상태다.
지속적인 투자 및 자산 매각 활동
넷에스티리츠는 2020년 3분기 이후 가중평균 7.1%의 현금 수익률(Cash Yield)로 투자를 집행해 왔다. 최근 4분기 연속으로 분기당 2억 달러 이상의 신규 투자를 단행했으며, 최근 4분기 평균 순투자 규모는 약 1억 9500만 달러다. 자산당 평균 규모는 380만 달러, 가중평균 잔여임대기간(WALT)은 10.0년이다.자산 효율화를 위한 매각도 병행하고 있다. 회사 설립 이후 총 239개 자산을 6억 달러에 매각해 임차인 구성과 지리적 다변화 등 포트폴리오 지표를 개선했다. 올해 2분기에는 16개 자산을 매각했으며 가중평균 잔여임대기간은 9.4년, 매각 현금 캡레이트(Cash Cap Rate)는 6.8%를 기록했다.
넷에스티리츠는 미국 전역의 단일 임차인 대상 상업용 부동산에 투자하는 부동산투자신탁(REITs) 회사다. 본사는 텍사스주 댈러스에 위치해 있다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
