댈러스 오피스 대출 등 6800만 달러 회수…4분기 1억 2170만 달러 대출 3건 종결 예상
세븐 힐스 리얼티 트러스트는 다세대 주택 및 복합 용도 부동산을 담보로 총 9800만 달러 규모의 신규 제1차 저당권 대출(First Mortgage Loan) 2건을 실행했다고 5일(현지시간) 밝혔다. 이와 함께 기존 대출 2건이 상환되면서 총 6800만 달러를 회수했고, 포트폴리오 내 오피스 부동산 비중은 대출 원금 잔액 기준 2026년 9월 30일 현재 약 13%로 낮아졌다.
신규 집행된 대출은 테네시주 채터누가의 344가구 규모 클래스 A 다세대 주택인 '포퓰러스 워터사이드(Populus Waterside)' 리파이낸싱을 위한 6800만 달러 규모의 변동금리 대출과, 노스캐롤라이나주 샬럿의 24만 6000제곱피트 규모 복합 용도(소매 및 셀프 스토리지) 부동산 리파이낸싱을 위한 3000만 달러 규모의 변동금리 대출이다. 두 대출 모두 최초 만기는 3년이며, 1년씩 두 차례 연장할 수 있는 옵션이 포함되어 있다.
상환된 대출 중 하나는 텍사스주 댈러스 소재 오피스 부동산 담보 대출로, 미상환 잔액 4420만 달러의 약 97% 수준에 상환돼 150만 달러의 할인이 발생했다. 회사 측은 이 할인액이 지난 6월 30일 기준 해당 대출에 배정된 신용손실충당금(CECL) 630만 달러를 크게 밑도는 수준이라고 설명했다. 이번 상환으로 회사의 오피스 익스포저는 6월 30일 기준 19%에서 9월 30일 기준 약 13%로 감소했다.
댈러스 대출의 순이자마진은 올해 들어 새로 실행한 대출의 가중평균 순이자마진보다 약 80bp(0.8%포인트) 낮았다. 회사는 이 대출에 다른 투자보다 차입을 적게 일으켰기 때문에 이번 상환으로 대출 여력이 약 4600만 달러 늘었으며, 더 높은 수익 잠재력을 가진 투자처에 자본을 재배치할 수 있게 됐다고 밝혔다.
조지아주 페이엣빌의 셀프 스토리지 부동산을 담보로 한 2530만 달러 규모의 대출도 전액 상환됐다. 이 대출의 순이자마진은 올해 신규 대출의 가중평균보다 약 100bp(1%포인트) 낮았다.
톰 로렌지니(Tom Lorenzini) 세븐 힐스 리얼티 트러스트 사장 겸 최고투자책임자(CIO)는 "두 건의 신규 투자와 최근 대출 상환은 당사 대출 실행 플랫폼의 강점과 적극적인 포트폴리오 관리 전략을 보여준다"며 "댈러스 오피스 대출 상환은 잔액 대비 소폭 할인됐지만, 오피스 노출을 더 줄이는 동시에 더 나은 위험조정 수익이 기대되는 투자처에 자본을 투입할 여력을 키운다는 점에서 긍정적인 결과라고 본다"고 말했다.
회사는 3분기 초 이후 이번에 발표한 2건을 포함해 총 1억 2230만 달러의 제1차 저당권 대출 투자를 완료했다. 현재 실사 단계에 있는 총 1억 2170만 달러 규모의 대출 3건은 종결 조건 충족을 전제로 올해 4분기 중 종결될 것으로 예상했다. 4분기 중 캘리포니아주 칼즈배드 소재 오피스 대출의 상환도 예상돼 추가적인 자본 재순환이 이뤄질 것이라고 회사는 밝혔다.
회사는 이번 거래들을 오는 28일 열리는 2026년 3분기 실적 발표 콘퍼런스콜에서 자세히 설명할 예정이다.
세븐 힐스 리얼티 트러스트는 중견 시장의 전환기(transitional) 상업용 부동산을 담보로 한 제1차 저당권 대출을 실행하고 투자하는 부동산 투자신탁이다. 운용자산 370억 달러 이상인 알엠알 그룹(The RMR Group)의 계열사 트레몬트 리얼티 캐피털(Tremont Realty Capital)이 운용을 맡고 있다. 본사는 매사추세츠주 뉴턴에 위치해 있다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
