최대 임차인 아코 비중 10.2%…유동성 5억 달러 이상, 2028년 6월 전 만기 없어
자료에 따르면 9월 30일 기준 포트폴리오 임대율은 99.7%, 가중평균 잔여임대기간(WALT)은 10.8년이다. 보유 자산은 46개 주 1269개, 연간 기준 임대료(ABR)는 2억 5400만 달러다. 임차인의 점포 단위 임대료 보상배율은 2.5배로, 임차인이 제공한 직전 12개월 재무 정보로 한 분기 늦게 산출하며 회사가 독립적으로 검증하지는 않는다고 자료는 밝혔다.
ABR의 85%는 71건의 통합 임대(unitary lease) 계약에서 나오고, 77%에는 점포 단위 재무 보고 의무가 붙어 있다. ABR의 99.2%에 임대료 인상 조항이 적용되며 연평균 인상률은 1.8%다. 자료는 2019년 12월 31일 945개 자산, ABR 1억 1700만 달러였던 포트폴리오가 이후 13개 주에 새로 진출하고 임차인 67곳을 더하며 현재 규모로 커졌다고 제시했다.
임차인 구성과 대표 투자 사례
최대 임차인은 편의점 운영사 아코(ARKO)로 ABR의 10.2%(2580만 달러)를 차지했다. 글로벌 파트너스(Global Partners) 9.0%, 지난달 게티 리얼티에 편의점 41곳을 매각한 뒤 재임차한 리퓨얼(Refuel) 7.7%, 유나이티드 퍼시픽(United Pacific) 6.9%, 세차장 운영사 고 카워시(GO Car Wash) 6.0% 순이다. 상위 10개 임차인 비중은 58.6%, 상위 20개는 77.0%다. 주별로는 텍사스(16.3%)와 뉴욕(13.2%) 비중이 컸다.자료는 대표 투자 사례로 리퓨얼 거래(41개 자산, 2억 6090만 달러) 외에 알래스카 앵커리지의 세차장 운영사 서지 새먼(Sudzy Salmon) 매장 6곳을 4940만 달러에 사들여 20년간 재임대한 세일앤리스백 거래를 소개했다. 체커스·랠리스 가맹점 운영사 올 아메리칸 QSR(All American QSR)로부터 조지아·사우스캐롤라이나의 드라이브스루 매장 14곳을 1770만 달러에 사들여 재임대한 거래도 담겼다.
사고차 수리업체 크래시 챔피언스(Crash Champions)의 신규 수리센터 최대 11곳에 최대 8250만 달러의 개발 자금을 지원하고 15년간 임대하는 건도 대표 사례로 들었다. 자료는 크래시 챔피언스를 미국 3위 사고차 수리센터 운영사로 소개했다.
부채비율과 유동성
9월 30일 기준 순부채/EBITDA 배율(신용계약상 정의 기준)은 5.2배이며, 미정산 선도 주식 매각분을 반영한 프로포마 기준으로는 5.0배다. 피치 신용등급은 BBB-이고, 신용계약상 총자산가치 대비 부채비율은 37%(한도 60%), 고정비용 보상배율은 4.1배(하한 1.5배)다.유동성은 미정산 선도 주식 5200만 달러와 회전신용한도 미사용 여력 4억 5000만 달러를 포함해 5억 달러 이상이다. 이는 10월 16일 2억 달러 기간제 대출을 실행해 9월 말 회전신용한도 잔액 2억 달러를 갚은 것을 반영한 프로포마 수치다. 2028년 6월 이전에는 만기가 돌아오는 차입금이 없으며, 첫 만기는 2028년 6월 선순위 무보증 채권 1억 달러(고정금리 5.47%)다. 프로포마 가중평균 부채 만기는 4.9년, 가중평균 조달비용은 4.6%다.
자료는 2021년 이후 연간 주당 AFFO 증가율이 평균 4.6%로, 연초 가이던스가 시사한 평균 2.1%를 웃돌았다고 제시했다. 회사는 가이던스에 향후 투자 활동을 반영하지 않으며, 자본이 투입되고 거래가 완료되면서 가이던스가 통상 연중 올라간다고 설명했다.
게티 리얼티는 미국 전역의 편의점, 세차장, 자동차 정비센터, 드라이브스루 식당 등 편의·자동차 관련 소매 부동산을 순임대(net lease) 방식으로 보유하는 리츠다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
