조정 FFO 1억 907만 달러로 증가…분기 후 쇼핑몰 대출 2건 불이행, 5억 5000만 달러 인수 전용 신용한도 체결
3분기 메이서리치의 지배주주 귀속 순손실은 1673만 4000달러(주당 0.06달러)로, 전년 동기 8736만 달러(주당 0.34달러)보다 적자 폭이 크게 줄었다. 회사는 적자 폭 감소가 주로 3분기에 자산 매각 이익을 인식한 데 따른 것이라고 설명했다. 3분기 자산 매각·평가 손익(순액)은 1471만 달러 이익으로, 전년 동기 7263만 4000달러 손실에서 이익으로 돌아섰다.
리츠의 핵심 수익성 지표인 조정 운영자금(FFO, as adjusted)은 1억 907만 1000달러(주당 0.37달러)로 전년 동기 9616만 3000달러(주당 0.36달러)보다 늘었다. 조정 전 FFO는 8700만 달러(주당 0.29달러)로 전년 동기 8859만 1000달러(주당 0.33달러)보다 줄었다. 조정 FFO는 채무 소멸 손실(3분기 1036만 8000달러)과 디폴트 이자비용 등을 제외한 지표다. 3분기 총매출은 2억 6006만 7000달러로 전년 동기 2억 5326만 2000달러에서 소폭 늘었다.
임대 해지 수익을 제외한 지속 운용 포트폴리오 센터(Go-Forward Portfolio Centers)의 순영업소득(NOI)은 전년 동기 대비 4.7% 증가했다. 9월 30일 기준 전체 포트폴리오 임대율은 94.9%로 전년 동기(93.4%)와 전분기(94.0%)보다 높아졌고, 지속 운용 포트폴리오 임대율은 96.1%였다. 1만 제곱피트 미만 매장의 최근 12개월 제곱피트당 임차인 매출은 943달러로, 전년 같은 기간(867달러)과 6월 말 기준(919달러)보다 늘었다.
3분기에는 비교 가능 센터 기준으로 약 120만 제곱피트의 임대 계약을 체결했으며, 신규 매장 임대 면적은 전년 대비 16.9% 늘었다. 잭 셰이(Jack Hsieh) 최고경영자(CEO)는 "계약했으나 아직 개점하지 않은 파이프라인이 전체 기회 1억 4000만 달러 가운데 1억 3100만 달러에 이르렀다"며 "매장 개점 진척률은 62%로 연말 목표치 60%를 앞섰다"고 말했다.
셰이 CEO는 또 "지난 1년간 쇼핑몰 2곳을 인수했고, 다음 장외(off-market) 쇼핑몰 인수 계약을 맺은 상태"라며 "통상적인 거래 종결 조건을 거쳐 연말까지 종결될 것으로 예상한다"고 밝혔다.
교환사채 발행과 자산 매각
회사는 8월 2031년 만기 2.25% 선순위 교환사채 7억 7500만 달러어치를 발행했다. 최초 매입자의 추가 매입 옵션 1억 달러가 전량 행사되면서 발행 규모가 늘었고, 최초 교환가격은 주당 28.19달러로 약 20%의 프리미엄이 붙었다. 9월에는 순조달 자금 일부로 실효금리 6.6%, 만기 2028년 1월인 그린 에이커스 몰의 모기지 대출 3억 7000만 달러를 상환했다.9월에는 캘리포니아주 벤투라의 패시픽 뷰를 6970만 달러에 매각했다. 매각가에는 매수인이 승계한 이 자산의 대출 6970만 달러(만기 2032년 5월)가 포함됐다. 3분기 중 약 390만 달러 규모의 토지 매각도 마무리했다.
분기 후 대출 불이행과 인수 전용 신용한도
분기 종료 후에는 대출 2건이 불이행 상태가 됐다. 10월 6일 자로 패션 아울렛 오브 나이아가라 폴스의 대출 7440만 달러가, 11월 2일 자로 프레즈노 패션 페어의 대출 3억 2500만 달러가 각각 불이행 상태에 들어갔다. 회사는 두 대출 모두 대출 기관과 조건을 협상하고 있다고 밝혔다.분기 종료 후에는 인수 자금 조달에 주로 쓰일 5억 5000만 달러 규모의 인수 전용 회전 신용한도 약정도 체결했다. 만기 3년에 금리는 SOFR+200bp다. 체결일 기준 인출액은 없으며, 담보로 잡힌 적격 자산을 기준으로 약 2억 6000만 달러를 차입할 수 있다. 회사는 앞으로 담보 자산이 추가되면 최대 5억 5000만 달러까지 차입할 수 있을 것으로 예상했다.
이번 공시 시점 기준 유동성은 약 22억 달러로, 기존 회전 신용한도 가용액 9억 달러와 인수 전용 신용한도 가용액 2억 6000만 달러, 미결제 선도 주식 3억 7200만 달러가 포함됐다. 회사는 11월 2일 보통주 1주당 0.17달러의 분기 현금배당을 발표했으며, 12월 14일 기준 주주에게 12월 28일 지급한다.
메이서리치는 캘리포니아, 태평양 북서부, 피닉스·스코츠데일, 뉴욕에서 워싱턴 D.C.에 이르는 지역에 포트폴리오가 집중된 부동산 투자신탁으로, 36개 지역 쇼핑센터와 1개 커뮤니티·파워 쇼핑센터 등 약 3900만 제곱피트 규모의 부동산 지분을 보유하고 있다. 본사는 캘리포니아주 산타모니카에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
