매출 4048만 달러로 7.4% 증가…1억 2500만 달러 대출 불이행으로 임시 관리인 선임
3분기 총매출액은 4048만 4000달러로 전년 동기 3769만 8000달러 대비 7.39% 증가했다. 주거용 임대 수입은 3396만 4000달러로 전년 동기(2973만 3000달러)보다 14.08% 늘었다. 반면 상업용 임대 수입은 652만 달러로 전년 동기(792만 5000달러) 대비 17.73% 감소했다. 회사는 상업용 수입이 줄어든 이유로 뉴욕시가 2025년 8월 23일 250 리빙스턴 스트리트 건물에서 퇴거한 것을 들었다.
주거용 수입에는 2025년 8월 1일 가동에 들어간 953 딘 스트리트 물건의 수입 241만 4000달러가 포함됐다. 이 물건과 지난해 매각한 10 웨스트 65번가를 제외한 기존 물건의 주거용 임대 수입은 3155만 달러로 전년 동기(2924만 2000달러) 대비 7.9% 증가했다. 회사는 모든 물건에서 임대료와 임대 점유율이 오른 것을 원인으로 들었고, 대손비용 증가가 이를 일부 상쇄했다고 설명했다.
9월 30일 기준 평방피트당 기본 임대료는 트라이베카 하우스가 93.61달러로 1년 전 88.14달러에서 올랐다. 플랫부시 가든스는 31.67달러에서 33.27달러로, 클로버 하우스는 88.34달러에서 92.16달러로 각각 상승했다.
영업이익은 988만 1000달러로 전년 동기(888만 5000달러) 대비 11.21% 증가했다. 그러나 순이자비용이 1332만 달러에서 1579만 3000달러로 늘면서 비지배지분을 포함한 순손실 총액은 591만 2000달러로 전년 동기(460만 7000달러)보다 커졌다. 딘 스트리트를 제외한 순이자비용은 1295만 8000달러로 전년 동기(1124만 9000달러)보다 늘었고, 회사는 주된 원인으로 250 리빙스턴 대출의 연체이자 계상을 들었다. 일반관리비 증가도 이 건물의 채무불이행 관련 수수료 계상 때문이라고 밝혔다.
250 리빙스턴 대출 불이행과 임시 관리인 선임
클리퍼 리얼티의 자회사 250 리빙스턴 오너(250 Livingston Owner LLC)는 이 건물을 담보로 1억 2500만 달러의 대출을 받았다. 이 자회사는 2025년 10월 6일 9월분 이자와 세금 적립금을 현금관리계좌에 입금하지 못했고, 대출 문서에 따라 연 5%의 추가 연체이자를 적용받고 있다. 회사는 9월 30일 기준 이자와 연체이자, 수수료로 약 1037만 3000달러를 갚아야 하는 것으로 보고 있다.대주인 웰스파고 은행(GS 모기지 증권 트러스트 2019-GC40 수탁자)은 2026년 3월 25일 차주와 회사, 자회사 클리퍼 리얼티 L.P.를 상대로 소송을 내 관리인 선임과 건물 매각을 요구했다. 법원은 4월 29일 임시 관리인 선임을 명령했다. 관리인은 건물을 점유하고 임대와 임대료 수취를 할 수 있으며, 회사는 명령일 이후 받은 임대료를 관리인에게 넘겨야 한다.
차주와 보증인, 대주는 6월 4일 효력이 발생한 동의·협력 계약(Consent and Cooperation Agreement)을 맺었다. 양측은 45일간의 마케팅 기간에 대출채권을 제3자에게 공동으로 매각하기로 했으며, 이 기간은 대주 재량으로 연장할 수 있다. 기간이 끝나면 대주는 담보권을 실행하거나 담보권 실행 대신 소유권을 넘겨받을 권리를 갖는다. 차주도 대출채권 매수를 제안할 수 있으며, 회사는 11월 4일 기준 대주가 아직 그런 조치를 하지 않았다고 밝혔다.
회사는 새 임차인을 구할 때까지 이 건물에서 임대료와 재산세·공용관리비 환급을 합쳐 연간 약 1600만 달러의 수입을 잃고, 건물 자체로는 원리금을 감당할 수 없을 것으로 예상했다.
누적 실적과 소송 합의, 배당
3분기 누적(9개월) 총매출액은 1억 1717만 4000달러로 전년 동기(1억 1613만 2000달러) 대비 0.9% 증가했다. 누적 영업이익은 2367만 2000달러로 전년 동기 영업손실 388만 8000달러에서 흑자 전환했다. 전년 동기에는 10 웨스트 65번가 건물의 손상차손 3378만 달러가 반영됐고, 올해는 소송 합의 등 비용 385만 9000달러가 반영됐다.비지배지분을 포함한 누적 순손실 총액은 2332만 1000달러로 전년 동기(4106만 6000달러)보다 줄었다. 지배주주 귀속 누적 순손실도 887만 달러로 전년 동기(1561만 5000달러)보다 감소했고, 주당순손실은 0.67달러로 전년 동기(1.07달러)보다 줄었다.
소송 비용은 전 직원 로드니 산체스가 2021년 10월 초과근무 수당 미지급 등을 이유로 낸 집단소송과 관련이 있다. 법원은 2026년 2월 24일 원고 승소 약식판결을 내리고 22개 건물에 대해 집단소송을 인정했으며, 회사는 5월 28일 원고 측과 합의했다. 3분기에는 이 소송 관련 손실 충당금 5만 달러를 추가로 쌓았다.
9월 30일 기준 부동산 담보 차입금(미상각 발행비용 차감)은 12억 8063만 2000달러, 현금 및 현금성자산은 3063만 2000달러, 제한 현금은 2307만 3000달러다. 가중평균 금리는 연 약 4.2%다. 회사는 현재 현금흐름과 보유 현금, 추가 담보대출로 향후 12개월간 영업과 배당을 이어갈 수 있다고 봤지만, 차입금을 유리한 조건으로 차환할 수 있다는 보장은 없다고 밝혔다.
뉴욕시 임대료 지침위원회(RGB)는 6월 25일 2026년 10월 1일부터 2027년 9월 30일 사이에 시작되는 임대료 안정화 아파트의 1년·2년 갱신 계약 임대료 조정률을 0%로 정했다. 회사는 이에 따라 임대료 안정화 세대의 갱신 계약에서 임대료를 올릴 수 없게 됐다고 밝혔다.
비GAAP 지표인 3분기 운영자금(FFO)은 220만 달러로 전년 동기(339만 달러)보다 줄었고, 조정 운영자금(AFFO)도 411만 3000달러로 전년 동기(561만 5000달러)보다 감소했다. 비GAAP 조정 EBITDA는 1904만 9000달러로 전년 동기(1813만 6000달러)보다 늘었다.
이사회는 3분기 배당으로 주당 0.095달러를 선언했다. 배당 기준일은 11월 17일, 지급일은 11월 25일이다.
클리퍼 리얼티는 뉴욕시에서 주거용과 상업용 부동산을 소유·운영하는 부동산 투자신탁이다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
