5등급 대출 5건 2억 6040만 달러…담보의존 대출 9건에 충당금 1억 4840만 달러
이자 미계상 대출은 선순위 대출 13건과 대출로 분류된 기타 투자 4건으로, 상각후원가 기준 6억 768만 5000달러다. 1년 전인 2025년 9월 말에는 선순위 대출 3건, 상각후원가 1억 9620만 달러였다. 3분기 중 새로 이자 미계상으로 분류된 대출의 상각후원가는 3억 4275만 7000달러였고, 해제 등으로 줄어든 금액은 6861만 5000달러였다.
위험등급별로는 원금 손실 가능성이 크게 높아진 '5등급' 선순위 대출이 5건, 원금 합계 2억 6040만 달러다. 현금흐름 등 신용 요인이 크게 악화된 '4등급' 대출은 8건, 미상환 원금 2억 9884만 7000달러로 지난해 말 4건, 1억 7208만 6000달러에서 늘었다. 미상환 원금 가중 평균 위험등급은 지난해 말 2.9에서 3.3으로 올라갔다.
회사는 5등급 부여 사유로 어려운 오피스 임대 환경, 지역 시장 여건, 부동산 거래 유동성을 제한하는 불확실한 자본시장 상황, 부동산 가치 하락 압력, 차입자가 담보 부동산에 추가 자본을 투입하지 않으려는 점 등을 들었다.
담보의존 대출과 충당금 구성
3분기 말 담보의존(collateral-dependent) 대출은 9건, 원금 합계 4억 1330만 달러이며 여기에 쌓은 충당금은 1억 4840만 달러다. 담보는 오피스 빌딩 6곳, 호텔 2곳, 다가구주택 1곳이다. 이와 별도로 담보의존 요건에는 해당하지 않지만 개별 평가한 대출 4건(원금 1억 9020만 달러)에 2750만 달러의 충당금을 설정했다.대출 손실 충당금(Allowance for credit losses) 잔액은 1억 8515만 2000달러로, 특정 충당금(Specific Reserve) 1억 7582만 달러와 일반 충당금(General Reserve) 933만 2000달러로 이뤄졌다. 3분기 중 특정 충당금은 7100만 달러 늘었고, 일반 충당금은 대출 특성 개선과 특정 충당금으로의 이전 등으로 2560만 달러 줄었다. 회사는 3분기 충당금 전입이 처음으로 개별 평가 대상이 된 대출 8건 때문이라고 설명했다.
미집행 대출 약정(Unfunded Loan Commitments) 관련 충당금 77만 3000달러를 더한 총 충당금은 1억 8592만 5000달러다. 3분기에는 조지아주 애틀랜타 소재 오피스 담보 선순위 대출 2건의 조건도 변경됐다. 원금 2820만 달러 대출은 만기를 12월 9일로 3개월 연장(최장 2027년 3월 9일)했고, 원금 4610만 달러 대출은 만기를 10월 9일로 3개월 연장(최장 2027년 1월 9일)했다.
두 대출은 원리금 회수 불확실성 때문에 담보의존 대출로 분류돼 5등급을 받았고 이자 미계상으로 전환됐다. 9월 말 기준 두 대출 모두 변경된 계약 조건대로 이행되고 있었다.
포트폴리오 구성과 자금조달
3분기 말 대출 자산(Loans held-for-investment, net) 장부가액은 11억 2352만 달러로 지난해 말 15억 3773만 2000달러에서 줄었고, 대출 건수는 43건에서 34건이 됐다. 이자 미계상 대출 영향을 포함한 가중평균 쿠폰은 4.6%로 지난해 말 6.2%보다 낮고, 가중평균 잔존만기는 0.3년이다.유형별 비중은 오피스가 50.8%(5억 6975만 6000달러)로 지난해 말 43.6%보다 높아졌다. 다가구주택 28.4%, 산업시설 10.2%, 호텔 5.7%, 기타 3.7%, 리테일 1.2% 순이며, 리테일 비중은 지난해 말 8.2%였다.
환매계약(Repurchase facilities) 잔액은 7억 2673만 달러로 지난해 말 4억 3917만 3000달러에서 늘었다. 3분기 중 CLO 2건(GPMT 2021-FL3, GPMT 2021-FL4)을 조기 상환하면서 지난해 말 6억 4352만 8000달러였던 증권화 부채(Securitized debt obligations) 잔액은 0이 됐다. 담보부 신용공여(Secured credit facility) 잔액은 6715만 9000달러, 대출 참여지분 매각 부채(Loan participations sold)는 3338만 5000달러다.
회사는 이사회가 9월 발표한 주주가치 제고 대안 검토를 계속하고 있다고 밝혔다. 검토 대상에는 회사가 관련된 사업결합, 자산 전부 또는 일부 매각, 자본 조달 거래 등이 포함된다. 회사는 이 검토가 거래로 이어진다는 보장이 없고 정해진 일정도 없다고 덧붙였다.
그래닛 포인트 모기지 트러스트는 선순위 변동금리 상업용 모기지 대출과 기타 상업용 부동산 부채성 투자를 직접 실행하고 투자·관리하는 내부 운용형 부동산금융 회사다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
