매출 1억 306만 달러로 19.8% 증가…SHOP 동일점포 현금 NOI 13.6% 늘고 OMF 부문 전면 철수 추진
회사는 3분기 보통주 주주 귀속 순이익이 1777만 8000달러(주당 0.24달러)로 전년 동기 1588만 1000달러 순손실(주당 0.56달러 순손실)에서 흑자로 돌아섰다고 발표했다. 같은 기간 임대 매출은 1억 306만 2000달러로 전년 동기 8602만 6000달러 대비 19.8% 증가했다.
손익계산서를 보면 3분기에는 부동산 투자자산 매각 이익 3829만 8000달러가 반영됐다. 전년 동기 매각 이익은 62만 6000달러였다. 매각 이익을 반영하기 전 영업손익은 648만 6000달러 손실로 전년 동기 174만 9000달러 이익에서 적자로 돌아섰고, 매각 이익을 포함한 영업이익은 3181만 2000달러, 세전이익은 2014만 3000달러였다.
1~3분기 누적으로는 매출 2억 7687만 7000달러(전년 동기 2억 5780만 1000달러), 보통주 귀속 순이익 203만 4000달러(주당 0.04달러)를 기록해 전년 동기 4508만 7000달러 순손실(주당 1.59달러 순손실)에서 흑자로 돌아섰다.
리츠의 핵심 실적 지표인 비GAAP 부동산운용자금(FFO)은 희석 주당 0.13달러로 전년 동기 0.23달러 대비 43.5% 감소했고, 조정 FFO(Normalized FFO)는 희석 주당 0.19달러로 전년 동기 0.27달러 대비 29.6% 줄었다. FFO 총액은 921만 달러로 전년 동기 670만 8000달러보다 늘었으나, 희석 가중평균 주식 수가 2854만 9000주에서 7323만 4000주로 늘었다.
SHOP 부문 동일점포 지표 개선
전체 포트폴리오의 동일점포 현금 순영업이익(Cash NOI)은 전년 동기 대비 8.4% 늘었다. 주력인 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP) 부문의 동일점포 Cash NOI는 13.6% 증가했고, 동일점포 평균 입주율은 86.7%로 전년 동기 대비 2.2% 높아졌다. 입주 유닛당 매출(RevPOR)은 4.0% 늘었고, Cash NOI 마진은 24.3%로 1.5% 확대됐다.반면 외래 의료 시설(OMF) 부문의 동일점포 Cash NOI는 0.3% 감소했고, 동일점포 기말 임대율은 95.6%로 0.2% 높아졌다. 부문별 순영업이익(NOI)은 SHOP이 1805만 달러로 전년 동기 1155만 달러에서 늘었고, OMF는 1543만 6000달러로 전년 동기 2063만 1000달러에서 줄었다.
SHOP 인수 확대와 OMF 부문 철수
회사는 3분기 중 22개 SHOP 커뮤니티(1381가구)를 총 3억 달러에 인수했다. 이 가운데 3곳은 새로 관계를 맺은 운영사 프라이어리티 라이프 케어(Priority Life Care)가 운영하고, 나머지 19곳은 기존 운영 파트너가 맡는다. 3분기 이후에도 1개 커뮤니티(79가구)를 2600만 달러에 추가 인수해, 올해 들어 인수한 SHOP 커뮤니티는 25개, 약 4억 2400만 달러 규모가 됐다.회사는 현재 약 2억 4000만 달러 규모의 SHOP 인수에 대해 매매계약을 체결했으며, 예상 가중평균 자본환원율(cap rate)은 1년차 약 7.4%, 3년차 약 8.7%라고 밝혔다. 이와 별도로 약 1억 4800만 달러 규모는 구속력 없는 의향서 단계다. 둘을 합한 약 3억 8800만 달러, 1385가구는 주로 어시스티드 리빙과 메모리 케어 시설이며, 종결에는 실사와 종결 조건, 규제 승인 등이 필요하다.
회사는 앞서 발표한 86개 OMF 매각(약 5억 2800만 달러) 가운데 첫 30개를 9월에 약 1억 9800만 달러에 매각 완료했다. 이와 관련해 2028년 만기 담보 기한부 대출 1과 2031년 만기 담보 기한부 대출 3, 합계 1억 1900만 달러를 전액 상환했다. 나머지 56개는 2억 1900만 달러 규모 대출 인수 조건으로 4분기 중 3억 3100만 달러에 종결될 예정이다.
회사는 또 추가로 40개 OMF를 약 5억 3100만 달러(거래비용 및 각종 조정 전)에 매각하는 확정 매매계약을 맺었고, 남은 4개 OMF 매각에 대해서도 구속력 없는 의향서에 서명했다. 회사는 이들 거래를 포함해 OMF 부문에서 완전히 철수할 것으로 예상한다고 밝혔다. 다만 계류 중인 거래가 제시된 조건대로 종결된다는 보장은 없다고 덧붙였다.
비핵심 SHOP 자산은 8월 캘리포니아주 커뮤니티 1곳을 약 4200만 달러에 매각했고, 9월에는 미시간주 커뮤니티 1곳을 약 900만 달러에 매각하는 확정 계약을 체결했다.
신용시설 확대와 우선주 전량 상환
9월 30일 기준 총차입금(할인 및 미상각 발행비용 차감)은 약 8억 5120만 달러로, 가중평균 경제적 금리는 5.12%, 평균 잔존 만기는 4.9년이다. 순차입금을 연환산 조정 EBITDA로 나눈 순레버리지는 5.5배로 1년 전 8.8배에서 3.3배 낮아졌다.회사는 8월 무담보 선순위 신용시설을 수정·재작성해 총 약정액을 5억 5000만 달러에서 12억 달러로 늘렸다. 리볼빙 한도는 4억 달러에서 7억 5000만 달러로, 기한부 대출은 1억 5000만 달러에서 3억 달러로 늘었고, 1억 5000만 달러 규모의 지연인출 기한부 대출이 새로 추가됐다. 리볼빙 가산금리는 SOFR+155~210bp에서 SOFR+105~155bp로 낮아졌다.
만기는 리볼빙이 2030년 8월, 기한부 대출이 2029년 8월로 연장됐으며 연장 옵션을 모두 행사하면 최종 만기는 2031년 8월이 된다. 회사는 신용시설 재편과 함께 11월 만기였던 패니메이 담보부채 잔액 3억 3200만 달러를 상환했다.
우선주는 9월 4일 7.375% 시리즈 A 누적 상환 가능 영구 우선주 328만 9061주를, 10월 6일 7.125% 시리즈 B 누적 상환 가능 영구 우선주 285만 427주를 전량 상환했다. 상환가는 주당 25달러에 미지급 배당을 더한 금액이며, 회사는 이를 통해 연간 우선주 배당 약 1100만 달러를 절감할 것으로 예상했다. 10월 1일에는 보통주 분기 배당 주당 0.075달러를 선언해 10월 16일 지급했다.
연간 가이던스 일부 수정
회사는 2026년 연간 가이던스 일부를 수정했다. SHOP 동일점포 Cash NOI 성장률 전망치는 기존 15.0~18.0%에서 16.5~18.5%로 중간값 기준 1%포인트 높였고, 자산 인수 전망치는 3억 7500만~4억 2500만 달러에서 4억 2500만~6억 4500만 달러로, 자산 매각 전망치는 5억 7000만 달러에서 11억 달러로 올렸다. 주식보상을 포함한 일반관리비 전망치 2700만~2800만 달러는 유지했고, OMF 동일점포 Cash NOI 성장률 전망치는 새 가이던스에 제시하지 않았다.회사는 가이던스 수정이 주로 3분기까지의 SHOP 부문 초과 성과와 연말까지의 전망, 연내 종결 예정인 SHOP 인수, 진행 중이거나 예정된 OMF 포트폴리오 매각과 비핵심 SHOP 자산 매각을 반영한 것이라고 설명했다.
마이클 앤더슨 최고경영자(CEO) 겸 사장은 "3분기에는 SHOP 전용 포트폴리오와 투자등급 재무구조를 추구하는 과정에서 중요한 이정표들이 있었다"며 "동일점포 SHOP 입주율을 전략적으로 끌어올려 4분기 운영 여건을 개선했고, 3억 달러가 넘는 SHOP 인수를 마쳤으며, 신규 무담보 기한부 대출과 OMF 철수 1차 매각 대금으로 담보부채를 크게 줄였다"고 말했다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
