2026 회계연도 매출 2001만 달러로 9.3% 감소, 자문관리계약 수수료 구조도 개편
28일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출된 연간보고서(Form 10-K)에 따르면, 회사의 2026 회계연도 매출(임대료·관리비 환급 및 기타 부동산 수익)은 2000만 7414달러로 전년 2205만 9843달러보다 9.3% 줄었다. 영업손실은 1561만 3752달러로 전년 2346만 2044달러에서 축소됐고, 순손실도 1412만 7610달러로 전년 2397만 277달러보다 줄었다.
비지배지분 순이익 341만 3377달러와 우선주 몫 156만 4921달러를 차감한 보통주 귀속 순손실은 1910만 5908달러로 전년 2733만 6880달러에서 감소했다. 주당순손실은 9.54달러로 전년 18.66달러보다 줄었다. 주당 수치는 지난해 8월 4일 시행한 10대 1 주식 병합을 소급 반영한 것이다.
매출 감소는 상업용 부동산 부문에서 비롯됐다. 9개 상업용 부동산 매출은 1307만 달러로 전년 1617만 달러에서 줄었는데, 전년에는 새틀라이트 플레이스 오피스 빌딩(Satellite Place Office Building)에서 임차인의 조기 계약 해지에 따른 해지 수익 약 300만 달러가 반영됐었다. 반면 5개 주거용 부동산 매출은 오로라 앳 그린 밸리(Aurora at Green Valley)가 지난해 7월 완공돼 8월 임대를 시작하면서 694만 달러로 전년 589만 달러보다 늘었다.
비용 측면에서는 이자비용이 991만 7547달러로 전년 852만 4581달러보다 늘었다. 매각예정자산으로 분류된 우드랜드 코퍼레이트 센터(Woodland Corporate Center)에 대해 168만 7783달러의 손상차손을 인식했지만, 전년의 손상차손 950만 167달러보다는 규모가 작았다. 감가상각비는 914만 1627달러로 전년 1143만 2557달러보다 줄었다.
주거용 포트폴리오 신설 법인 MAC로 분리
회사는 올해 1월 1일부로 멀티패밀리(다세대) 주거용 포트폴리오를 상업용 부동산 투자와 분리하는 조직 개편을 실시했다. 코모도어, 더 파크 뷰, 할리우드, 쇼어라인 아파트와 오로라 앳 그린 밸리 등 주거용 자산과 블루 리지 앳 수이선 밸리(Blue Ridge at Suisun Valley) 개발 프로젝트를 신설 법인 맥켄지 아파트먼트 커뮤니티(MacKenzie Apartment Communities, Inc., 이하 MAC)에 현물 출자하고, 그 대가로 MAC 발행주식 전부인 190만 6580주를 받았다.회사는 6월 30일 기준 MAC의 단독 주주다. 주거용 자산은 MAC의 자회사인 MAC 오퍼레이팅 파트너십(MAC OP)이 보유·운영하고, 상업용 부동산 투자는 기존 맥켄지 리얼티 오퍼레이팅 파트너십을 통해 계속 보유한다. MAC 이사회는 1월 8일 MAC 보통주의 주당 추정 순자산가치(NAV)를 18.10달러로 승인했다. 이 가치는 MAC 보통주에만 적용되며 맥켄지 리얼티 캐피털 보통주의 순자산가치를 반영하지 않는다.
자문관리계약 수수료 구조 개편
회사는 부동산 자문사 맥켄지 리얼 이스테이트 어드바이저스(MacKenzie Real Estate Advisers, LP)와의 자문관리계약을 지난해 12월 29일 개정해 올해 1월 1일부터 적용했다. 개정 계약에 따라 회사는 감가상각·상각을 제외한 총 운용자산의 연 1.25%를 기본 관리 수수료로 매월 지급하고, 분기별 조정운영자금(AFFO)의 5%를 보너스 관리 수수료로 지급한다. 보너스 관리 수수료는 종전 계약의 인센티브·매입·금융·매각 수수료를 대체한다.개정 계약은 5년 만기로, 회사가 기한 내 갱신 거절 통지를 하지 않으면 매년 1월 1일 자동 갱신된다. 회사가 정당한 사유 없이 계약을 해지하면 상당한 조기 해지 수수료를 내야 한다. 이번 회계연도 관계사 자산관리 수수료는 338만 9022달러(전년 344만 9487달러)였고, 보너스 관리 수수료 2만 6876달러가 새로 비용 처리됐다. 비일반회계기준(Non-GAAP) 지표인 AFFO는 347만 2961달러 적자로 전년 56만 5695달러 적자보다 확대됐다.
유동성과 누적 자금 조달 현황
회사는 6월 30일 기준 현금 및 제한 현금 약 381만 달러를 보유했다. 이번 회계연도 영업활동 순현금 유출은 331만 달러로 전년 169만 달러보다 늘었다. 모기지 차입금 원금 잔액은 약 1억 3421만 달러로 2027~2033 회계연도에 만기가 돌아오며, 관계사 PRES 신용한도 차입 잔액은 1000만 달러, 기타 차입금 원금은 약 386만 달러다. 보통주 배당은 지난해 5월 19일부터 중단된 상태가 이어지고 있다.결산일 이후 회사는 올해 9월 제3자와 매각예정자산인 우드랜드 코퍼레이트 센터 투(Woodland Corporate Center Two)를 매각하는 매매계약을 체결했다. 이 거래에는 통상적인 종결 조건이 붙어 있다. 공시일인 9월 28일에는 PRES 신용한도의 최대 이용 가능 금액을 1000만 달러에서 1800만 달러로 늘리는 개정 계약을 맺었다. 연 10% 고정금리와 2027년 12월 31일 만기는 바뀌지 않았다.
회사는 6월 30일까지 누적 기준으로 보통주 공모를 통해 약 1억 2576만 달러를 조달했다. 여기에는 등록 공모 및 동시 사모발행 483만 달러와 ATM(At-The-Market) 발행 183만 달러가 포함된다. 레귤레이션 A(Regulation A) 공모로는 시리즈 A 우선주 1990만 달러, 시리즈 B 우선주 372만 달러, 시리즈 C 우선주 137만 달러를 조달했다.
배당재투자계획(DRIP)으로는 보통주 1556만 달러, 시리즈 A 우선주 63만 달러, 시리즈 B 우선주 4만 달러어치가 발행됐고, 자사주 매입 프로그램으로 보통주 1428만 달러, 시리즈 A 우선주 241만 달러, 시리즈 B 우선주 15만 달러어치를 되사들였다. 6월 30일 기준 발행주식은 보통주 251만 2270주, 시리즈 A 우선주 73만 3447.24주, 시리즈 B 우선주 12만 4627.52주, 시리즈 C 우선주 5만 4707.09주다.
맥켄지 리얼티 캐피털은 미국 캘리포니아주 오린다에 본사를 둔 리츠로, 주로 실물 부동산에 투자하고 보조적으로(포트폴리오의 20% 미만 목표) 미국 상업용 부동산 보유 기업이 발행한 비유동·비상장 채권과 지분 증권에도 투자한다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
