자산 매각·리파이낸싱으로 애쉬포드와 11월 중순 분리 예정…연간 2500만 달러 이상 비용 절감 기대
브레이마 호텔스는 2027년 연간 매출이 4억 700만~4억 1200만 달러(중간값 4억 900만 달러)가 될 것으로 전망했다. 일반회계기준(GAAP) 순손실은 600만~1100만 달러(중간값 900만 달러), 희석 주당순손실은 0.43~0.50달러(중간값 0.47달러)로 예상했다. 조정 EBITDAre는 8500만~9000만 달러(중간값 8800만 달러)로 제시했다.
비GAAP 지표인 NAREIT 기준 희석 주당 운영자금(FFO)은 0.23~0.30달러, 조정 FFO는 0.25~0.31달러로 내다봤다. 객실당 매출(RevPAR) 증가율은 4.5~6.5%, GAAP 영업이익률은 7.1~8.2%로 제시했다. 회사는 전환 과정에 있는 회사의 미래를 주주들이 프로포마 기준으로 이해할 수 있도록 이번 가이던스를 일회성으로 제공한다고 설명했다.
이 가이던스는 2026년 12월 31일 기준 순부채 약 4억 500만 달러, 우선주 잔액 약 4억 700만 달러를 전제로 했다. 연간 기업 일반관리비 1500만 달러와 발행주식 7430만 주도 가정에 반영됐다.
자산 매각과 애쉬포드 분리 일정
브레이마 호텔스는 지난 7월 14일 리츠칼튼 사라소타(Ritz-Carlton Sarasota), 호텔 욘트빌(Hotel Yountville), 바데소노 호텔 앤드 스파(Bardessono Hotel and Spa)를 총 4억 3750만 달러에 매각했다. 8월 21일에는 피어 하우스 리조트 앤드 스파(Pier House Resort & Spa) 매각을 1억 9000만 달러에 완료했다. 9월 29일 발표한 포시즌스 리조트 스코츠데일 앳 트룬 노스 매각(3억 7200만 달러)은 10월 22일 종결될 예정이다.회사는 스코츠데일 매각가가 예상 자본적지출 2300만 달러를 포함할 경우 8월까지 12개월간 순영업이익 대비 6.2%의 자본환원율에 해당한다고 밝혔다. 이들 자산의 매각 대금과 다른 예정된 리파이낸싱을 합치면 애쉬포드(Ashford Inc.)에 지급해야 할 회사 매각 수수료와 마스터 계약 해지 수수료 잔액을 충당하기에 충분할 것으로 회사는 예상했다. 애쉬포드와의 분리는 11월 중순까지 마무리될 전망이다.
자체 관리형 리츠로 전환하면 자문 수수료 등을 포함한 연간 기업 일반관리비가 약 4200만 달러에서 약 1500만 달러로 줄어든다. 회사는 애쉬포드와의 외부 자문 관계가 끝나면 연간 2500만 달러 이상을 절감할 수 있을 것으로 예상했다.
리파이낸싱과 향후 포트폴리오
회사는 향후 3~6개월 동안 일련의 표적 리파이낸싱을 추진할 계획이다. 이를 통해 해당 자산의 가중평균 금리를 150bp(1.5%포인트) 넘게 낮추고, 현재 대출 잔액 기준으로 2027년 이자 비용을 약 480만~550만 달러 줄이며 부채 만기도 크게 늘린다는 구상이다. 프로포마 기준 2026년 9월 순부채의 총자산(gross assets) 대비 비율은 약 50%에서 약 36%로 낮아질 것으로 회사는 예상했다.2026년 9월 기준 향후 포트폴리오의 향후 12개월 매출 페이스는 전년 대비 약 25% 높다. 평균객실요금(ADR)이 약 27% 오른 데 따른 것이며, 현재 확보된 객실 점유율은 전년보다 소폭 낮다. 회사는 최근 자산 매각으로 단기적으로는 EBITDA가 줄지만, 영구적인 비용 절감과 개선된 자본 구조로 수익성과 확장성이 높아질 것이라고 밝혔다.
앞으로 브레이마의 포트폴리오는 리츠칼튼 리저브 도라도 비치(96실), 리츠칼튼 세인트토머스(180실), 캐피털 힐턴(559실), 노터리 호텔(499실), 소피텔 시카고 매그니피센트 마일(415실), 리츠칼튼 레이크 타호(170실), 카메오 베벌리힐스(143실) 등 7개 호텔로 구성된다. 6월 30일까지 12개월간 이들 7개 호텔의 합산 매출은 3억 8140만 달러, 호텔 EBITDA는 8790만 달러, 호텔 순손실은 1280만 달러였다.
리처드 스톡턴(Richard Stockton) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "포시즌스 리조트 스코츠데일 매각 계약이 체결되고 자체 관리 체제 전환이 일정대로 진행되면서 브레이마는 주주들에게 장기적 가치를 제공할 수 있는 위치에 섰다"고 말했다. 회사는 12월 21일 열리는 2026년 정기 주주총회의 위임장 자료를 적절한 시기에 제출할 예정이며, 여기에는 이사회의 이사 후보가 담긴다고 밝혔다.
브레이마 호텔스 앤드 리조츠는 텍사스주 댈러스에 본사를 둔 부동산투자신탁으로, 미국과 카리브해 미국령의 고급 호텔·리조트에 투자한다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
