아폴로 측 13억 4000만 달러 투자해 지분 약 3분의 2 인수…3분기 희석 주당순이익 0.67달러 예상
21일(현지시간) UDR이 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 공시에 따르면, 이번 조인트벤처에는 UDR이 전액 소유한 19개 아파트 단지 총 7059가구가 출자될 예정이다. 해당 포트폴리오의 평가 가치는 약 20억 달러다. 아폴로가 운용하는 펀드와 계열사는 새로 설립되는 조인트벤처에 13억 4000만 달러의 지분 자본을 투자해 약 3분의 2 지분을 인수한다.
UDR은 3분의 1 지분을 유지하면서 조인트벤처를 연결 대상으로 회계 처리하고, 포트폴리오 운영·관리를 계속 맡아 자산관리 수수료를 받는다. 이번 거래에 적용된 자본환원율(cap rate)은 약 6.0%로 제시됐다. UDR은 거래 종결 5주년부터 한정된 기간 동안 7.00~7.50%의 예상 고정 수익률 기준으로 아폴로 지분을 매입할 수 있다.
회사는 거래로 확보한 자금을 성장성이 더 높은 자산과 일반 기업 목적에 투입하고 부채 감축에도 활용할 계획이라고 밝혔다. 거래는 서류 작업과 관례적인 종결 조건 충족을 전제로 10월 29일 종결될 예정이다. 회사는 2026년 모든 기간의 주당순이익·FFO·FFOA 실적과 가이던스가 아폴로 거래의 영향을 받지 않는다고 설명했다.
3분기 잠정 실적과 연간 가이던스 상향
UDR은 조인트벤처 발표와 함께 2026년 3분기 잠정 실적을 공개하고 연간 가이던스를 상향 조정했다. 3분기 희석 주당순이익(EPS)은 0.67달러로 예상돼, 앞서 제시한 전망치 0.13~0.15달러를 크게 웃돌았다. 잠정 실적 기준 3분기 보통주주 귀속 순이익은 2억 1486만 9000달러로 전년 동기 3919만 8000달러에서 늘었다. FFO 산출 과정에서 차감된 세후 상각 대상 부동산 매각 순이익은 1억 9006만 9000달러였다.3분기 조정 사업운영자금(FFOA)은 희석 주당 0.65달러로 기존 가이던스 범위(0.63~0.65달러)의 상단으로 예상됐고, 사업운영자금(FFO)은 주당 0.62달러였다. 회사는 연간 희석 주당순이익 전망치를 기존 1.03~1.11달러에서 1.58~1.60달러로, 연간 희석 주당 FFOA 전망치를 2.49~2.57달러에서 2.54~2.56달러로 올렸다. 반면 연간 FFO 전망치는 2.47~2.55달러에서 2.48~2.50달러로 조정돼 중간값이 0.02달러 낮아졌다.
4분기 전망은 희석 주당순이익 0.13~0.15달러, FFOA 0.63~0.65달러로 새로 제시됐다. 아폴로 조인트벤처에 편입될 19개 단지를 제외한 동일점포 기준 연간 매출 증가율 전망은 기존 0.75~2.00%에서 1.4~1.8%로, 순영업이익(NOI) 증가율 전망은 0.00~1.25%에서 0.8~1.2%로 조정됐다. 3분기 동일점포 가중평균 물리적 입주율은 96.5%, 실효 혼합 임대료 상승률은 2.0%였다.
이번 수치는 감사를 거치지 않은 잠정치다. 회사는 11월 2일 3분기 확정 실적을 발표하고 11월 3일 정오(미 동부시간) 컨퍼런스 콜을 연다.
자산 매각과 합작 확대 등 자본 배치 내역
3분기 중 UDR은 시애틀과 내슈빌의 아파트 단지 각 1곳(합계 412가구)을 총 1억 8300만 달러에 매각했다. 워싱턴 D.C. 수도권의 296가구 규모 단지도 약 6850만 달러에 매각하는 계약을 맺은 상태다. 라살 인베스트먼트 매니지먼트(LaSalle Investment Management)와의 조인트벤처에는 내슈빌 소재 360가구 단지를 출자해 합작 규모를 약 9억 5830만 달러로 키웠고, 이 거래로 약 1억 320만 달러의 현금을 받았다.앞서 발표한 부채·우선주 투자 포트폴리오의 단계적 축소(런오프) 계획에 따라, 기존 부채·우선주 투자 합작사 지분을 청산하면서 캘리포니아 인랜드 엠파이어(483가구)와 오리건주 포틀랜드(286가구)의 아파트 단지 2곳을 인수했다. 두 단지의 합산 평가액은 3억 5440만 달러, 추가 현금 지출은 2억 3500만 달러였다. 올랜도의 안정화 단지에 넣었던 우선주 투자금 약 2950만 달러도 전액 상환받았다.
한편 UDR 이사회는 앞서 보통주에 대해 주당 월 0.145달러의 배당을 선언했다. 기준일은 각각 10월 19일, 11월 16일, 12월 15일이며 11월 2일, 11월 30일, 12월 31일에 현금으로 지급된다.
UDR은 미국 주요 시장에서 다가구 주택 부동산의 관리, 매입, 매각, 개발 등을 영위하는 S&P 500 구성 리츠다. 2026년 9월 30일 기준 개발 중인 634가구를 포함해 총 6만 617가구의 아파트를 소유하거나 지분을 보유하고 있다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
