주당 장부가치 9.27달러로 7.3% 감소, 분배가능이익은 주당 0.21달러
비GAAP 지표인 주당 분배가능이익(EAD)은 0.21달러(총 663만 2000달러)로 집계됐다. GAAP 순손실에서 EAD로 넘어가는 조정 항목 가운데 순미실현손실이 1985만 5000달러(주당 0.62달러)로 가장 컸고, 거래 관련 비용 420만 9000달러(주당 0.13달러)와 순실현이익 167만 6000달러(주당 0.05달러)도 반영됐다. 회사는 9월 15일 3분기 보통주 배당금으로 주당 0.24달러를 선언했다.
9월 30일 기준 주당 장부가치는 9.27달러로 6월 30일의 10.00달러보다 7.3% 감소했다. 체리힐 모기지 인베스트먼트 코퍼레이션(Cherry Hill Mortgage Investment Corporation) 인수 추진과 관련한 거래 비용 200만 달러가 이 감소분 가운데 0.6%포인트를 차지했다. 3분기 자기자본 경제적 수익률은 -4.9%였다.
티제이 더킨(T.J. Durkin) 최고경영자(CEO) 겸 사장은 "어려운 9월에도 핵심 주택 전략 실행에 집중해 홈에쿼티 증권화 3건을 주관하고 수익성이 더 높은 주택 신용 자산으로 자본을 재배치했다"고 말했다. 그는 "지속적인 자본 재배치와 레거시 상업용 자산 정리, 체리힐 합병이 더 강한 이익과 장기 주주가치 창출의 토대가 될 것으로 본다"고 덧붙였다.
포트폴리오와 자금 조달 현황
9월 30일 기준 투자 포트폴리오는 76억 달러, 순이자마진(NIM)은 0.8%였다. 순이자마진에는 금리스와프의 순이자 요소에서 나온 0.01%의 효과가 포함됐다. 모기지 대출 면허를 보유한 아크 홈(Arc Home)에 대한 투자액은 4570만 달러로, 장부가치 대비 1.025배의 평가 배수를 적용해 산정했다. 회사는 지분법 투자회사인 AG 아크(AG Arc LLC)를 통해 아크 홈에 투자하고 있으며, AG 아크 지분율은 66.0%다.자금 조달 규모는 72억 달러로, 비소구 조달 61억 달러와 소구 조달 11억 달러로 구성됐다. GAAP 레버리지 비율은 13.7배, 비GAAP 지표인 경제적 레버리지 비율은 2.0배였다. 총 유동성은 8470만 달러로, 현금 및 현금성 자산 5670만 달러와 사용 가능한 약정 조달 한도 2800만 달러로 이뤄졌다.
체리힐 합병 조건과 우선주 배당
회사는 앞서 발표한 대로 8월 9일자 합병 계약에 따라 체리힐 모기지 인베스트먼트(NYSE: CHMI) 인수를 추진하고 있다. 합병 효력이 발생하면 체리힐 보통주 1주는 고정 교환비율에 따른 TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트 보통주 0.3063주와 함께 회사가 지급하는 현금 0.41달러, 운용사 AG REIT 매니지먼트(AG REIT Management)가 지급하는 현금 0.52달러를 받을 권리로 전환된다.체리힐 시리즈 A·B 우선주는 각각 새로 발행되는 TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트 시리즈 D·E 우선주로 1대 1 전환된다. 새 우선주의 권리와 우선권, 의결권은 기존 체리힐 우선주와 실질적으로 같다.
회사는 또 11월 2일 시리즈 A, B, C 우선주에 대해 주당 각각 0.51563달러, 0.50달러, 0.677518달러의 분기 현금 배당을 선언했다. 배당금은 11월 30일 기준 주주명부에 등재된 우선주 주주에게 12월 17일 지급된다.
TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트는 미국 모기지 시장에서 위험 조정 기준으로 다변화한 주택 모기지 관련 자산 포트폴리오에 투자하는 주택 모기지 리츠(REIT)다. TPG(NASDAQ: TPG)의 계열사인 AG REIT 매니지먼트가 외부 운용과 자문을 맡고 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
