3분기 매출 4033만 달러로 8.3% 증가…시니어 하우징 전환 관련 퇴직·전환 비용 200만 달러 발생
3분기 보통주 주주 귀속 순손실은 886만 3000달러(주당 0.67달러)로 전년 동기 순손실 600만 1000달러(주당 0.45달러)보다 적자 폭이 커졌다. 우선주 배당 차감 전 순손실은 573만 5000달러로 전년 동기(505만 8000달러)보다 늘었다. 3분기 총매출은 4033만 5000달러로 전년 동기(3722만 9000달러) 대비 8.3% 증가했다.
매출 구성을 보면 임대료 수입은 3351만 5000달러로 전년 동기(3703만 6000달러)보다 줄었다. 대신 입주자 수수료 및 서비스 매출 623만 9000달러가 새로 잡혔다. 같은 기간 영업비용은 1413만 5000달러로 전년 동기(822만 4000달러)보다 늘었고, 우선주 배당은 398만 달러로 전년 동기(145만 5000달러)보다 증가했다.
리츠의 주요 성과 지표인 보통주 및 비지배지분 귀속 운영자금(FFO, 비GAAP)은 3분기 728만 달러(주당 0.50달러)로 전년 동기(주당 1.00달러)보다 감소했다. 퇴직·전환 비용, 주식보상비용 등을 조정한 코어 FFO(Core FFO)는 1086만 달러(주당 0.75달러)로 전년 동기(주당 1.12달러)보다 줄었다.
1~9월 누적으로는 보통주 주주 귀속 순이익 5367만 8000달러(주당 4.06달러)를 기록해 전년 동기 순손실 469만 8000달러(주당 0.35달러)에서 흑자로 돌아섰다. 같은 기간 투자부동산 매각이익은 7162만 2000달러였다. 누적 총매출은 1억 1814만 6000달러로 전년 동기(1억 981만 6000달러)보다 늘었다.
마크 데커 주니어(Mark Decker, Jr.) 최고경영자(CEO)는 "외래 의료 포트폴리오 매각을 포함해 전략 실행에서 의미 있는 진전을 이어가고 있다"며 "시니어 하우징 플랫폼을 계속 확대하면서 자본을 재배치해 장기 성장을 이끌 수 있는 투자 기회 파이프라인을 쌓아가고 있다"고 말했다.
시니어 하우징 운영 포트폴리오 현황
9월 30일 기준 회사의 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP)는 2개 커뮤니티, 292가구였다. 회사는 앞서 공시한 대로 10월 메릴랜드주 노스 베세스다의 175가구 규모 커뮤니티 '더 피나클(The Pinnacle)'을 1억 7320만 달러에 인수해 포트폴리오를 3개 커뮤니티, 467가구로 늘렸다.커뮤니티별로 보면 더 랜딩(The Landing)의 3분기 평균 입주율은 95.1%로 6월 30일 대비 1.8% 높아졌다. 지난 3월 문을 연 리비에라(The Riviera)의 평균 입주율은 25.6%로 2.3% 올랐고, 회사는 2028년 하반기 투자원가 대비 수익률(yield-on-cost) 7% 초과 수준에서 안정화될 것으로 예상했다. 6월 개장한 더 피나클의 9월 30일 기준 입주율은 30.9%로 6월 30일(5.1%)보다 높아졌으며, 회사는 2029년 7% 초과 수익률로 안정화될 것으로 내다봤다.
외래 의료 포트폴리오 매각 추진
회사는 외래 의료(outpatient medical) 포트폴리오 매각을 적극 추진하고 있으며 매각 절차를 위해 중개업체를 선정했다고 밝혔다. 이 포트폴리오의 3분기 동일 자산 현금 순영업이익(Same-Property Cash NOI)은 전년 동기 대비 1.6% 늘어 경영진 예상에 부합했다.분기 말 기준 외래 의료 포트폴리오는 임대 가능 면적 460만 제곱피트, 연환산 현금 순영업이익 1억 100만 달러, 가중평균 잔여 임대기간(WALT) 4.6년, 가중평균 연간 기본 임대료 인상률 2.2%, 임대율 93.6%다.
투자·매각 활동과 재무 구조
3분기 투자 활동을 보면 회사는 앞서 공시한 대로 7월 데일빌(Daleville) 메자닌 대출 220만 달러의 최초 자금 집행을 마쳤다. 9월에는 버지니아주 레스턴의 시니어 하우징 커뮤니티 용도 토지를 1540만 달러에 매입했다. 같은 달 코네티컷주 버넌의 관리용 자산을 총 매각대금 190만 달러에 처분해 30만 달러의 매각손실을 기록했다.9월 파산법원은 화이트록 메디컬 센터(White Rock Medical Center LLC)의 회생계획을 인가했으며, 이 계획에는 회사와의 임대차 계약을 유지(affirm)하는 내용이 포함됐다. 회사는 이와 관련해 약 260만 달러의 연체 해소 금액(cure amount)에 합의했다. 이 금액은 병원 운영에서 발생하는 가용 현금으로 시간을 두고 지급되며, 남은 잔액은 발효일로부터 늦어도 5년 이내에 지급된다.
3분기 일반관리비는 770만 4000달러로 전년 동기(486만 달러)보다 늘었다. 이 가운데 200만 달러는 시니어 하우징 중심 전략 전환과 관련한 퇴직·전환 비용으로, 현금 지출 120만 달러(현재 및 향후 지급분)와 비현금 지출 80만 달러로 구성됐다. 이 비용은 주로 최고투자책임자(CIO) 교체와 관련된 것이며, 비현금 지출은 퇴직 합의에 따른 주식보상비용 가속 인식분이다.
9월 30일 기준 신용공여 차입금과 차입 어음을 합한 연결 부채 잔액(미상각 발행비용 차감 후)은 6억 6170만 달러였다. 총자산(gross assets) 대비 레버리지는 41.2%로 6월 30일의 39.9%보다 높아졌다. 전체 부채의 가중평균 이자율은 4.5%, 가중평균 잔존 만기는 3.4년이며 고정금리 부채 비중은 75%다. 회사는 2026년과 2027년에 만기가 돌아오는 부채가 없다고 밝혔다.
카이론 리얼 에스테이트는 메릴랜드주 베세스다에 본사를 둔, 헬스케어 분야 투자에 주력하는 부동산투자신탁(REIT)이다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
