합병 시 18만 4,000가구 규모의 초대형 주거용 리츠 탄생…양사 2분기 실적 호조 속 연간 전망치 상향
에퀴티 레지덴셜이 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 공동 투자자 프레젠테이션에 따르면, 이번 합병은 양사의 주식을 교환하는 '동등 합병(All-Stock Merger of Equals)' 방식으로 진행된다. 합병 법인의 기업가치(Enterprise Value)는 지난 2026년 7월 17일 기준 약 710억 달러에 달할 전망이다. 에퀴티 레지덴셜의 기업가치는 360억 달러, 아발론베이 커뮤니티스의 기업가치는 350억 달러로 평가됐다.
합병이 완료되면 양사는 미국 전역에 총 634개 커뮤니티, 약 18만 4,000가구의 아파트를 보유한 초대형 주거용 플랫폼으로 거듭나게 된다. 에퀴티 레지덴셜이 322개 커뮤니티(9만 9,000가구), 아발론베이 커뮤니티스가 312개 커뮤니티(8만 5,000가구)를 각각 기여한다. 합병 법인의 초기 연간 배당금은 주당 2.81달러로 예상되며, 이는 현재 에퀴티 레지덴셜의 주당 배당금과 동일한 수준이다. 양사는 합병 완료 후 18개월 이내에 연간 1억 7,500만 달러의 총 시너지를 달성할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 부동산 세금 재평가 영향인 5,000만 달러를 제외한 연간 순 운영 시너지는 1억 2,500만 달러 규모다.
합병 법인의 경영진과 이사회 구성도 윤곽을 드러냈다. 합병 법인의 사장 겸 최고경영자(CEO)는 현재 아발론베이 커뮤니티스의 사장 겸 CEO인 벤자민 샬(Benjamin Schall)이 맡기로 했다. 이사회는 양사에서 각각 7명씩 참여해 총 14명의 이사로 구성되며, 의장에는 에퀴티 레지덴셜의 이사인 스티븐 스터렛(Stephen Sterrett)이 내정됐다. 양사는 지난 5월 21일 합병 계약 체결을 발표한 이후 경영진 및 이사회 구성을 차례로 마쳤으며, 오는 8월 12일 주주총회 승인을 거쳐 최종 합병을 완료할 계획이다.
합병 절차가 진행되는 가운데 양사는 올해 2분기 견조한 실적을 달성하며 연간 전망치를 일제히 상향 조정했다. 에퀴티 레지덴셜은 2분기 주당 표준화 FFO(Normalized FFO) 1.02달러를 기록해 전년 동기(0.99달러) 대비 3.0% 성장했다. 이는 회사가 제시했던 전망치 중간값인 1.00달러를 상회한 수치다. 동일 매장 주거용 매출은 전년 동기 대비 2.1% 증가했으며, 순영업이익(NOI)은 1.7% 늘었다. 이에 따라 에퀴티 레지덴셜은 2026년 연간 동일 매장 매출 성장률 전망치 중간값을 기존 2.2%에서 2.4%로, NOI 성장률 전망치 중간값을 기존 1.5%에서 1.8%로 각각 상향했다.
아발론베이 커뮤니티스 역시 2분기 주당 핵심 FFO(Core FFO) 2.86달러를 기록하며 전년 동기(2.82달러) 대비 1.4% 성장했다. 이는 전망치 중간값인 2.77달러를 웃돈 결과다. 동일 매장 주거용 매출은 1.6%, NOI는 1.0% 증가했다. 아발론베이 커뮤니티스는 올해 연간 동일 매장 주거용 매출 성장률 전망치를 기존 1.4%에서 1.6%로, NOI 성장률 전망치를 기존 0.3%에서 0.7%로 높여 잡았다. 또한 아발론베이 커뮤니티스는 현재 약 37억 달러 규모의 신규 아파트 개발 사업(약 9,500가구)을 진행 중이며, 해당 개발 자산의 예상 초기 안정화 수익률은 6.3% 수준이라고 밝혔다.
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