시타델 계열사 앵커 테넌트로 190만 sqft 타워 개발…4분기 약 4억 8500만 달러 순차익 인식 예정
회사가 2일(현지시간) 발표한 3분기 실적 보도자료에 따르면, 보나도와 루딘(Rudin)의 기존 합작법인(보나도·루딘 JV)은 지난 10월 20일 켄 그리핀 계열사와 새 합작법인 '350 파크 JV(350 Park JV)'를 설립했다. 이 JV는 350 파크 에비뉴, 39 이스트 51번가, 40 이스트 52번가 부지를 합쳐 약 190만 제곱피트(sqft) 규모의 오피스 타워를 개발하며, 시타델 엔터프라이즈 아메리카스(Citadel Enterprise Americas LLC, CEAMER)가 앵커 테넌트를 맡는다.
보나도는 전액 보유하던 350 파크 에비뉴를, 보나도·루딘 JV는 39 이스트 51번가를, 루딘은 40 이스트 52번가를 각각 출자했다. 그 대가로 보나도·루딘 JV가 350 파크 JV 지분 40%를 받았고, 나머지 60%는 켄 그리핀 측이 보유한다. 보나도는 보나도·루딘 JV를 통해 36.1%, 루딘은 3.9%의 실질 지분을 갖는다.
보나도가 출자한 350 파크 에비뉴의 가치는 9억 달러로 평가됐으며, 거래 종결 시 상환된 이 부동산의 4억 달러 모기지 대출을 빼면 순 5억 달러다. 350 파크 JV는 거래 종결과 동시에 CEAMER와 105만 제곱피트 규모의 앵커 임대차 계약을 체결하고 33억 달러 규모의 건설 대출을 받았다.
대출 금리는 SOFR+3.00%로, 실질적 완공과 최소 채무상환비율 달성 시 SOFR+2.50%로 낮아질 수 있다. 만기는 2032년 10월이며 일정 조건을 충족하면 1년 연장할 수 있다.
보나도는 임대·운영·자본 예산·차환 등 350 파크 JV의 주요 의사결정을 켄 그리핀 측과 공동으로 통제하게 돼, 350 파크 에비뉴와 39 이스트 51번가에 대한 지배적 재무 지분을 더 이상 보유하지 않는다. 이에 따라 10월 20일부터 해당 부동산을 연결 대상에서 제외하고 350 파크 JV 투자를 지분법으로 회계 처리하며, 2026년 4분기에 약 4억 8500만 달러의 순차익을 인식할 예정이다.
한편 보도자료에 따르면 3분기 보통주주 귀속 운영자금(FFO, 가정 전환 포함, 비GAAP)은 1억 2264만 6000달러(희석 주당 0.62달러)로 전년 동기 1억 1737만 2000달러(0.58달러)보다 늘었다. 비교 가능성에 영향을 주는 항목을 조정한 FFO(비GAAP)는 1억 2665만 6000달러(주당 0.65달러)로 전년 동기 1억 1453만 5000달러(0.57달러)를 웃돌았다. 지분 기준 동일 자산 순영업이익(NOI, 비GAAP)은 전년 동기 대비 9.0% 증가했다.
보나도 리얼티 트러스트는 뉴욕을 중심으로 오피스 및 리테일 자산을 보유·운영하고 관리하는 부동산 투자신탁 회사다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
