클래스 A 6억 달러 AAA 등급 등 6개 클래스 채권 8억 7375만 달러…30개월 재투자 구조
회사는 지난 2일 완전 자회사인 'TRTX 2026-FL8 Issuer, Ltd.'(케이맨제도 법인)와 'TRTX 2026-FL8 Co-Issuer, LLC'를 통해 CLO 거래를 마무리했다. 두 발행 법인은 판매 대상 채권(Offered Notes)인 클래스 A, A-S, B, C, D, E 등 6개 클래스를 공동 발행했으며, 발행액은 합계 8억 7375만 달러다. 모든 클래스의 만기는 2044년 3월이고, 이자는 2026년 10월부터 매월 지급된다.
클래스별 금리와 신용등급
최선순위인 클래스 A 채권은 6억 달러 규모로, 피치(Fitch)와 모닝스타 DBRS로부터 각각 'AAAsf'와 'AAA(sf)' 등급을 받았다. 금리는 준거금리(Benchmark)에 1.35%포인트를 더한 수준이며, 2032년 7월 지급일부터는 0.25%포인트가 추가된다. 최초 예상 가중평균만기는 3.12년이다.나머지 클래스는 A-S 8875만 달러(가산금리 1.50%포인트), B 7375만 달러(1.70%포인트), C 5750만 달러(1.85%포인트), D 3625만 달러(2.50%포인트), E 1750만 달러(3.00%포인트)다. 피치 기준 등급은 A-S 'AAAsf', B 'AA-sf', C 'A-sf', D 'BBBsf', E 'BBB-sf'이며, 2032년 7월 이후 추가되는 가산폭은 A-S가 0.25%포인트, B~E가 0.50%포인트다.
판매 대상 채권 가운데 클래스 A, A-S, B, C는 웰스파고증권, 골드만삭스, 씨티그룹 글로벌 마켓, BofA증권, 모건스탠리 등 10개 배정 대행사를 통해 투자자에게 배정됐다. 클래스 D와 E는 회사의 간접 완전 자회사인 TRT Securities 1, LLC가 취득했으며, 이 자회사가 이를 계속 보유해야 할 의무는 없다.
이와 별도로 발행 법인은 클래스 F(3375만 달러, 가산금리 4.25%포인트)와 클래스 G(2375만 달러, 5.50%포인트) 채권을 발행했고, 회사의 간접 완전 자회사인 TRTX Master Retention Holder, LLC가 이를 취득했다. 이 자회사는 위험보유 규정을 준수하기 위해 발행 법인의 우선주 6만 8750주(주당 청산우선·명목금액 1000달러, 합계 6875만 달러)도 함께 취득했다. 이번 증권들은 증권법에 따라 등록되지 않았다.
자금 용도와 30개월 재투자 구조
조달 자금은 상업용 부동산 전체 대출(whole loan) 3건과 개별 상업용 부동산 대출 17건에 대한 참여 지분(A-Note) 매입, 초기 이자 적립금 예치 등에 쓰였다. 대출 매도 자회사인 TRTX Master CLO Loan Seller, LLC와 그 계열사가 웨어하우스 라인 등 클로징 전 금융과 관련해 진 채무를 상환하는 데도 사용됐다.기초자산으로 편입된 대출의 원금 잔액은 기준일인 9월 9일 현재 약 10억 달러로, 6월 30일 기준 회사 대출 투자 포트폴리오 미상환 원금 총액의 약 23.1%에 해당한다.
이번 CLO에는 30개월의 재투자 기간이 있어, 회사의 외부 관리자인 TPG 리 파이낸스 트러스트 매니지먼트(TPG RE Finance Trust Management, L.P.)가 담보관리자로서 이 기간 담보 대출에서 나온 일부 대금을 적격 기준을 충족하는 추가 대출 자산에 재투자할 수 있다. 담보관리 수수료는 순잔액의 연 0.1%지만, 관리자는 회사의 외부 관리자 지위를 유지하는 동안 이를 받지 않기로 했다.
일부 서비싱 대상이 아닌 대출을 제외하고, 편입 대출의 관리(서비싱)는 사이터스 애셋 매니지먼트(Situs Asset Management LLC)가, 특별 서비싱은 사이터스 홀딩스(Situs Holdings, LLC)가 맡는다.
주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
