11개 주 산업용 부동산 13곳 대상…100만 달러 계약금 반환 불가 전환, 4분기 종결 예상
공시에 따르면 회사의 운영 파트너십인 알파인 인컴 프라퍼티 OP(Alpine Income Property OP, LP)의 100% 자회사가 지난 5일 한 기관 소유주(매도인)와 11개 주에 걸친 산업용 부동산 13곳을 매입하는 매매계약(PSA)을 체결했다. 총 인수 가격은 1억 1730만 달러이며, 거래 종결 시 정산 조정에 따라 달라질 수 있다. 매도인은 이번 계약 외에는 회사 및 자회사와 중대한 관계가 없다.
회사는 9일 이번 인수를 위해 예치한 100만 달러의 계약금(earnest money deposit)이 반환 불가로 전환됐으며, 이에 따라 인수 종결 가능성이 높다고 판단한다고 밝혔다. 다만 아직 충족되지 않은 종결 조건이 있어 실제 종결 전까지 인수를 보장할 수는 없다고 덧붙였다. 회사는 통상적인 종결 조건 충족을 전제로 2026년 4분기에 거래가 마무리될 것으로 예상했다.
9개 임차인과 장기 트리플넷 리스
보도자료에 따르면 인수 가격은 제곱피트당 63달러 수준이다. 포트폴리오는 11개 주 약 209에이커 부지에 총 약 190만 제곱피트 규모다. 자산 전체가 9개 임차인에게 앱솔루트 트리플넷 리스(absolute triple-net lease) 방식으로 100% 임대돼 있고, 가중평균 잔여 임대 기간은 10.2년이며, 2031년 말 이전에 만료되는 임대차 계약은 없다.임차인들은 각 부지에서 평균 약 40년간 사업을 운영해 왔다. 현재 현금 임대료의 약 19%는 투자등급 임차인 또는 투자등급 모회사의 자회사에서 나온다. 회사는 인수 자금을 회전신용공여 차입, 일부 자산 매각 대금, 상업용 대출 회수금으로 충당할 계획이다.
존 올브라이트(John P. Albright) 최고경영자(CEO)는 "이번 인수로 핵심 제조·물류 시설 포트폴리오를 낮은 매입 단가에, 가중평균 잔여 임대 기간 10년으로 확보하게 된다"며 "매력적인 초기 수익률을 낼 것으로 보며, 임대차 계약에 포함된 연간 임대료 인상 조항이 향후 현금흐름 증가를 뒷받침할 것"이라고 말했다.
포트폴리오 과거 재무 요약
공시와 함께 제출된 포트폴리오의 과거 수익·직접비용 요약에 따르면, 이 포트폴리오는 2025년 임대 수입 887만 7000달러에서 부동산 직접비용 15만 6000달러를 뺀 순이익 872만 1000달러를 기록했다. 2026년 상반기(감사 전)에는 임대 수입 462만 6000달러, 순이익 453만 8000달러였다. 2025년 수치는 그랜트 손튼(Grant Thornton)이 감사했다.이 요약은 SEC 규정(Regulation S-X 8-06조)에 맞춰 작성된 것으로, 감가상각비·상각비·이자비용·이자수익 등이 빠져 있어 일반적인 순이익과는 다르다. 임차인별로는 임차인 A가 2026년 상반기 매출의 35.0%(2025년 36.5%)를 차지했고, 임차인 B는 19.8%(11.2%), 임차인 C는 10.3%(10.8%)였다.
잔존 기간이 1년을 넘는 해지 불가 운용리스 기준으로 6월 30일 이후 최소 미래 임대료 수입은 총 1억 843만 9000달러다. 소비자물가지수(CPI) 연동 인상분처럼 확정되지 않은 임대료는 빠진 금액이다. 면적 기준으로는 펜실베이니아주(18.5%), 아칸소주(13.3%), 플로리다주(12.1%)가 각각 전체 면적의 10%를 넘는다.
알파인 인컴 프라퍼티 트러스트는 미국 플로리다주 윈터파크에 본사를 둔 상장 리츠로, 우량 임차인의 단일 임차 넷리스 상업용 부동산에 주로 투자하며 일부 상업용 대출 투자도 병행한다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
