주당 AFFO 0.82달러로 증가, 올해 누적 신규 투자 약 15억 달러
3분기 총매출은 3억 4055만 4000달러로 전년 동기 3억 1159만 1000달러보다 9.3% 늘었다. 임대료 수입은 2억 5280만 달러로 전년 동기 2억 6074만 4000달러보다 줄었지만, 전년에 없던 입주자 서비스 수입 3075만 6000달러가 새로 잡혔다. 부동산 대출 이자 수입은 3419만 달러였다.
비용 측면에서는 인수·합병·전환 관련 비용이 전년 동기 59만 3000달러에서 5987만 9000달러로 늘었고, 전년에 없던 퇴직금 비용 1875만 1000달러가 발생했다. 부동산 손상차손은 1135만 5000달러로 전년 동기 114만 4000달러보다 커졌다. 자산 매각 손익은 전년 동기 2826만 9000달러 이익에서 43만 4000달러 손실로 바뀌었다.
리츠의 주요 실적 지표인 조정 사업운영성과(AFFO, 비GAAP)는 2억 6209만 4000달러(희석 주당 0.82달러)로 전년 동기 2억 4276만 8000달러(주당 0.79달러)에서 늘었다. 분배가능자금(FAD, 비GAAP)은 2억 4973만 2000달러(주당 0.78달러)로 전년 동기 2억 3121만 1000달러(주당 0.75달러)보다 증가했다. 순영업소득(NOI, 비GAAP)은 3억 3168만 5000달러로 전년 동기 3억 1030만 8000달러를 웃돌았다.
연간 가이던스 상향과 신규 투자
회사는 올해 연간 주당 AFFO 가이던스를 기존 3.22~3.26달러에서 3.28~3.30달러로 올렸다. 매튜 구르망(Matthew Gourmand) 최고경영자(CEO)는 "주당 FAD가 전년 대비 계속 늘었고 레버리지는 회사 역사상 가장 낮은 수준으로 낮아졌다"며 "그 결과 AFFO 가이던스 중간값을 5센트 올린 3.29달러로 다시 상향할 수 있었다"고 말했다.회사는 3분기 1억 8200만 달러를 신규 투자한 데 이어 10월 1일부터 보도자료 발표일까지 9억 4550만 달러를 추가 투자해, 올해 누적 투자 규모가 약 15억 달러에 이르렀다. 3분기에는 텍사스 전문간호시설 6곳(7340만 달러), 노인주거(시니어 하우징) 커뮤니티 5곳(7770만 달러), 영국 케어홈 6곳(1620만 달러)을 사들였다. 시니어 하우징 5곳은 기존 제3자 관리업체를 통해 RIDEA 구조로 운영한다.
4분기 최대 투자는 11월 기존 운영사인 파운데이션 파트너스 어셋 매니지먼트(Foundation Partners Asset Management Limited) 계열사에 제공한 6억 3170만 파운드(8억 4570만 달러) 규모의 파운드화 모기지 대출이다. 영국 케어홈 48곳과 추가 케어홈 7곳의 임차권(런우드 포트폴리오)을 담보로 하며, 금리는 연 8.72%에서 2년 차에 8.94%로 오르고 만기는 2031년 11월이다.
회사는 담보 부동산과 임차권에 대한 매수 옵션을 갖고 있으며, 통상적인 규제 요건이 충족돼 옵션 행사가 가능해지면 추가 대가 없이 이를 행사해 파운데이션과 장기 임대차 계약을 맺을 계획이라고 밝혔다. 이 밖에 10월 두 건의 거래로 텍사스·플로리다·사우스캐롤라이나의 시니어 하우징 커뮤니티 5곳을 4930만 달러에, 11월에는 조지아주의 지속적 돌봄 은퇴 커뮤니티(CCRC) 1곳을 5050만 달러에 인수했다.
운영사 전환과 포트폴리오 조정
앞서 지난달 5일 발표한 대로, 회사는 10월 1일 플로리다주 전문간호시설 32곳의 운영사를 에어라미드 헬스 서비스에서 팩스 그룹으로 전환하고 기존 팩스 그룹 마스터 리스에 편입했다. 해당 시설의 초기 연간 계약 임대료는 5800만 달러로 종전보다 2610만 달러 늘었으며, 회사는 에어라미드에 임대차 해지 수수료 9000만 달러를 지급했다.제네시스 헬스케어(Genesis Healthcare)의 챕터11 파산 매각 절차는 10월 마무리돼, 오메가의 마스터 리스가 101 W 스테이트 스트리트 홀딩스(101 W State Street Holdings, 뉴젠) 계열사로 승계됐다. 오메가는 이와 관련해 10월 중 DIP 대출과 기한부 대출 상환금으로 1억 4950만 달러를 받았다. 3분기 제네시스 관련 임대료 수입은 1330만 달러, 이자 수입은 480만 달러였다.
3분기 중에는 영국 케어홈 30곳의 운영사를 3580만 파운드(4800만 달러)에 인수해 해당 시설을 트리플넷 리스에서 RIDEA 구조로 전환했다. 회사는 인수 대가의 대부분이 기존 임대차 계약 해지 대가였으며, 이를 인수·합병·전환 관련 비용으로 처리했다고 밝혔다. 3분기에는 시설 1곳과 관련해 1140만 달러의 순손상차손도 인식했다.
자금조달과 재무 현황
회사는 3분기 시장가 발행(ATM) 프로그램과 배당재투자·보통주 매입 계획을 통해 보통주 474만 1000주를 주당 평균 49.44달러에 발행해 총 2억 3434만 9000달러를 조달했다.9월 30일 기준 총 차입금은 41억 달러, 가중평균 연 이자율은 4.2%다. 차입금은 선순위 무담보채 38억 달러와 기한부 대출 3억 달러로 구성되며, 현금 및 현금성 자산은 1억 9589만 7000달러, 무담보 회전신용한도의 미인출 한도는 20억 달러다. 이사회는 10월 26일 주당 0.68달러의 분기 현금배당을 선언했으며, 11월 5일 기준 주주에게 11월 16일 지급한다.
오메가 헬스케어 인베스터스는 전문간호시설, 지원주거시설(assisted living), 케어홈 등 장기 요양 산업에 주로 투자하는 부동산투자신탁이다. 자산은 미국 전역과 영국, 캐나다에 분포해 있으며, 본사는 메릴랜드주 헌트 밸리에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
