주당 순손실 0.39달러·보통주 장부가치 6.56달러로 4.9% 감소…회사, 전환 시 4분기 장부가치 주당 0.73~0.77달러 증가 예상
3분기 순이자이익은 4060만 달러로 2분기 3210만 달러보다 늘었다. 그러나 투자 공정가치 변동 손실 3810만 달러가 반영되면서 비이자손익 합계가 2770만 달러 손실로 돌아섰다(2분기 2390만 달러 이익). 공정가치 손실은 주로 레거시 투자 부문(2240만 달러)과 레드우드 투자 부문(1600만 달러)에서 발생했다. 법인세 혜택 460만 달러를 반영한 순손실은 4550만 달러이며, 여기서 우선주 배당 180만 달러를 뺀 금액이 보통주 귀속 순손실이다.
비GAAP 지표인 분배가능이익(EAD)은 주당 0.02달러 손실로 2분기 주당 0.15달러 이익에서 적자로 돌아섰다. 레거시 투자를 제외한 핵심 부문(Core Segments) EAD는 주당 0.18달러로 2분기 0.25달러보다 줄었다. 회사는 GAAP 실적과 EAD의 차이가 주로 레거시 투자 부문의 처분과 관련된 투자 공정가치 변동에서 비롯됐다고 설명했다. 보통주 정기 배당금은 주당 0.18달러로 2분기와 같았다.
9월 30일 기준 보통주 1주당 GAAP 장부가치는 6.56달러로 6월 30일 6.90달러보다 4.9% 감소했다. 장부가치 변동에 배당을 더한 경제적 수익률은 -2.3%로 2분기 -0.6%보다 낮아졌다.
모기지 뱅킹 플랫폼별 실적
세쿼이아·아스파이어·코어베스트 3개 모기지 뱅킹 플랫폼의 GAAP 순이익 합계는 2700만 달러로 2분기 4010만 달러보다 줄었다. 세쿼이아 모기지 뱅킹(Sequoia Mortgage Banking)이 3230만 달러, 코어베스트 모기지 뱅킹(CoreVest Mortgage Banking)이 10만 달러의 순이익을 낸 반면 아스파이어 모기지 뱅킹(Aspire Mortgage Banking)은 540만 달러 순손실을 냈다. 모기지 뱅킹 플랫폼의 연환산 비GAAP 자본수익률(ROC)은 26%로 9분기 연속 20%를 웃돌았다.모기지 뱅킹 생산 규모는 66억 달러로 2분기 80억 달러에서 줄었다. 증권화, 홀론(whole loan) 매각, 합작투자를 통해 분배한 대출은 88억 달러였다. 세쿼이아는 3분기 51억 달러의 대출을 확약(lock)했고 매각이익률은 113bp로 2분기 92bp보다 높아졌다. 아스파이어의 확약 규모는 11억 달러로 전분기 21억 달러보다 45% 줄었으며, 회사는 금리 상승과 스프레드 확대에 따른 압박을 배경으로 들었다.
레드우드 투자(Redwood Investments) 부문은 440만 달러 순손실을 내 2분기 70만 달러 순이익에서 적자로 돌아섰다. RWT 호라이즌스(RWT Horizons) 벤처 투자 포트폴리오에서 490만 달러의 공정가치 이익이 났지만, 지표금리 급등과 스프레드 확대로 보유 투자 포트폴리오의 공정가치가 하락하면서 이를 상쇄했다.
레거시 투자 정리와 자금 조달
레거시 투자(Legacy Investments) 부문 순손실은 4500만 달러로 2분기 2330만 달러보다 커졌다. 6월 30일 이후 완료됐거나 단기간 내 완료될 것으로 예상되는 2억 달러 이상의 대출 정리 영향과 순이자비용·포트폴리오 관리비용, 주택지분투자(HEI) 포트폴리오의 미실현 공정가치 변동이 반영됐다. 레거시 투자에 배분된 자본은 1년 새 약 75% 줄어 9월 30일 기준 1억 1600만 달러(전체 자본의 7%)가 됐다.9월 30일 기준 비제한 현금 및 현금성자산은 2억 100만 달러로 6월 30일 1억 9200만 달러보다 늘었다. 소구권부 부채(recourse debt)는 42억 달러로 6월 30일 45억 달러에서 줄었지만, 비GAAP 소구 레버리지 비율은 5.2배로 6월 30일 5.0배보다 높아졌다.
회사는 분기 중 표면금리 7%의 전환사채 2억 500만 달러를 발행했으며, 조달 자금 용도에는 2027년 6월 만기 전환사채 약 40%의 상환이 포함됐다. 또 보통주 920만 주를 3400만 달러에 매입했고, 이 가운데 2000만 달러어치는 전환사채 발행과 동시에 매입했다. 회사는 이 매입으로 장부가치가 주당 약 0.25달러 늘어나는 효과가 있었다고 밝혔다.
C-법인 전환 계획과 4분기 과제
회사는 기업 전략과 사업 구조를 일치시키고 주주 가치를 높이기 위해 2027년 C-법인으로 전환할 계획이라고 밝혔다. 레드우드 트러스트는 현재 세법상 부동산투자신탁(REIT) 구조이며, 2027 과세연도부터 C-법인으로 전환한다.회사는 이 전환으로 2026년 4분기에 GAAP 장부가치가 초기에 주당 0.73~0.77달러 늘어나고, 이익을 유보·재투자할 수 있는 유연성도 커질 것으로 예상했다. 이 추정치는 9월 30일 기준 실적을 바탕으로 한 이연법인세자산(DTA) 8500만~9000만 달러와 발행주식 1억 1650만 주를 전제로 했다.
별도로 CPP 인베스트먼트(CPP Investments), 스톤 포인트 크레딧(Stone Point Credit)과 맺은 담보 금융 약정의 한도를 늘리고 만기를 2030년 3월로 연장했다고 밝혔다.
회사는 4분기 우선 과제로 레거시 투자 정리 가속, 무담보 부채를 유리한 할인가에 재매입하는 방식의 부채 축소, 유기적인 장부가치 성장 기반 재구축을 제시했다. 4분기 중 추가 정리를 진행해 2027년 1분기부터 관련 이익·자금 조달 부담을 크게 줄이는 것이 목표라고 회사는 설명했다.
크리스토퍼 아베이트(Christopher Abate) 최고경영자(CEO)는 "2026년 3분기는 코로나19 팬데믹 이후 업계에 가장 어려웠던 분기 가운데 하나였다"며 "모기지 뱅킹에서 높은 수익률을 유지하면서 유동성을 우선했다"고 말했다.
레드우드 트러스트는 정부 프로그램이 충분히 지원하지 못하는 미국 주택 시장 부문에 유동성을 공급하는 주택 신용 전문 금융회사다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
