대손충당금 4540만 달러 전입에 적자 폭 확대…주당 순손실 12.50달러
3분기 총이자수익은 1838만 9000달러로 전년 동기 3372만 달러에서 줄었고, 이자비용 1797만 3000달러를 차감한 순이자수익은 41만 6000달러로 전년 동기 1029만 6000달러에서 급감했다. 신용손실 충당금 전입액 4540만 4000달러(전년 동기 164만 3000달러 환입)와 소유 부동산(REO) 손상차손 264만 5000달러 등이 반영되면서 적자 규모가 커졌다.
비GAAP 지표인 분배가능 손실(Distributable Loss)은 3370만 3000달러(주당 6.99달러)였다. 실현 손익 반영 전 분배가능 손실은 839만 달러(주당 1.74달러)로 집계됐으며, 두 지표의 차이는 대출 상각(write-off) 2531만 3000달러다.
1~9월 누적 보통주주 귀속 순손실은 1억 2828만 8000달러(주당 26.75달러)로 전년 동기 2814만 4000달러(주당 5.86달러)보다 늘었다. 모든 주당 수치와 주식 수에는 10월 5일 완료된 보통주 10대 1 주식병합이 소급 적용됐다. 회사는 지난달 6일 이 주식병합 완료를 공시했다.
대출 정리와 포트폴리오 현황
잭 테일러(Jack Taylor) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "3분기 중 위험등급 '5' 대출 2건을 정리하고 오피스 담보 대출 2건을 전액 상환받는 등 대출 포트폴리오에서 상당한 진전을 이뤘다"며 "자금 조달 비용을 낮추고 자산 관리와 재무 유연성을 높이기 위한 여러 자금조달 작업도 마쳤다"고 말했다. 그는 "이사회가 앞서 발표한 주주가치 제고 방안 검토를 이어가는 가운데, 추가 상환과 정리, REO 매각을 추진하며 포트폴리오를 신중하게 관리하는 데 집중하고 있다"고 밝혔다.3분기 대출 상환·부분상환·정리·분할상환 규모는 8950만 달러였다. 조지아주 스톡브리지 소재 다가구주택 담보 대출 5240만 달러와 코네티컷주 뉴헤이븐 소재 호텔 담보 대출 1470만 달러를 정리했고, 오하이오주 신시내티 오피스 담보 대출 1370만 달러와 캘리포니아주 발렌시아 오피스 담보 대출 580만 달러는 전액 상환받았다. 같은 기간 대출 집행액은 790만 달러로, 미상환 원금 기준 순대출 포트폴리오는 8170만 달러 감소했다.
3분기 말 총 대출 약정액은 14억 달러로 전부 선순위 대출이며, 포트폴리오의 97%가 변동금리다. 대출 실행 시점 가중평균 안정화 담보인정비율(LTV)은 66.0%, 실현 대출 포트폴리오 수익률은 5.3%, 가중평균 위험등급은 3.3이었다. 총 CECL(현재기대신용손실) 충당금은 1억 8590만 달러로 총 대출 약정액의 13.7%에 해당한다.
회사는 분기 말 기준 REO 자산 2건을 보유하고 있으며 장부가 합계는 8850만 달러다. 보통주 주당 장부가치는 44.54달러로, 주당 38.58달러의 총 CECL 충당금이 반영된 수치다.
자금조달 재편과 배당
회사는 3분기 중 JP모건 금융 시설의 만기를 2028년 7월로 연장하고 한도를 늘렸으며, 1년 연장 옵션 3회를 확보했다. 남아 있던 기존 CLO(대출채권담보부증권) 2건(GPMT 2021-FL3, GPMT 2021-FL4)을 차환해 조달 비용을 낮췄고, 씨티은행과 모건스탠리 환매 시설의 자산을 모두 JP모건 환매 시설로 옮겼다. JP모건 환매 시설 한도를 7억 2700만 달러로 늘리는 개정 계약은 지난달 5일 공시됐다.3분기 말 비제한 현금은 4470만 달러, 총 레버리지 비율은 1.9배였다. 회사는 보통주 배당금으로 주당 0.10달러(주식병합 반영 기준 전년 동기 0.50달러), 시리즈 A 우선주 배당금으로 주당 0.4375달러를 선언했다.
4분기 들어서는 지금까지 약 240만 달러를 집행했고, 캘리포니아주 소재 오피스 담보 대출에서 1150만 달러를 부분 상환받았다. 11월 2일 기준 비제한 현금은 약 3880만 달러다.
그래닛 포인트 모기지 트러스트는 메릴랜드주 법인으로, 선순위 변동금리 상업용 모기지 대출과 기타 상업용 부동산 부채성 투자를 직접 실행하고 투자·관리한다. 본사는 뉴욕에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
