연간 FFO·핵심 영업이익 가이던스 상향…순이익 가이던스는 주당 2.31~2.33달러로 하향
3분기 Nareit FFO는 2억 3079만 8000달러(주당 1.23달러)로, 전년 동기의 2억 1349만 9000달러(주당 1.15달러)보다 증가했다. 비GAAP 지표인 핵심 영업이익(Core Operating Earnings)은 2억 2061만 9000달러(주당 1.18달러)로 전년 동기(2억 261만 달러, 주당 1.09달러)보다 늘었다.
반면 3분기 보통주주 귀속 순이익은 7512만 5000달러(주당 0.41달러)로 전년 동기의 1억 596만 달러(주당 0.58달러)보다 감소했다. 이번 분기 순이익에는 6513만 5000달러(주당 0.35달러)의 부동산 손상차손과 2380만 달러(주당 0.13달러)의 부동산 매각 이익이 반영됐다.
포트폴리오 실적과 개발·인수 활동
3분기 동일 점포 순영업소득(Same Property NOI)은 전년 동기 대비 5.1% 증가했고, 전체 NOI는 7.6% 늘었다. 동일 점포 임대율은 97.0%로 전년 동기 대비 60베이시스포인트(bp) 상승했으며, 입주 완료율(percent commenced)은 95.1%로 80bp 올랐다.회사는 3분기에 비교 가능한 신규 및 갱신 임대 계약 약 170만 제곱피트를 체결했다. 혼합 임대료 스프레드는 현금 기준 11.9%, 정액 기준(straight-lined) 21.8%였다.
개발 측면에서는 3분기에 회사 지분 기준 약 1억 100만 달러 규모의 신규 개발 및 재개발 프로젝트를 착공해 올해 누적 착공 규모가 약 2억 4100만 달러가 됐다. 3분기 신규 개발 착공에는 캘리포니아주 로스앤젤레스의 레드랜즈 마켓플레이스(Redlands Marketplace, 4600만 달러)와 버지니아주 프레더릭스버그의 더 숍스 앳 폴 힐(The Shops at Fall Hill, 2400만 달러)이 포함됐다.
3분기 중에는 약 9600만 달러 규모의 신규 개발 프로젝트 1건을 완공했다. 9월 30일 기준 진행 중인 개발·재개발 사업의 예상 순비용은 회사 지분 기준 6억 8200만 달러로, 이 중 46%가 집행됐으며 혼합 예상 수익률은 약 9%다. 분기 종료 후에는 캘리포니아주 모건힐에서 4200만 달러 규모의 포피 랜치 앳 모건힐(Poppy Ranch at Morgan Hill) 개발에 착수했다.
자산 인수도 이어갔다. 앞서 공시한 대로 7월 8일 뉴저지주 프랭클린 레이크스의 쇼핑센터 프랭클린 크로싱(Franklin Crossing)을 2700만 달러에, 7월 14일 매사추세츠주 보스턴 교외의 코너스톤 앳 웨스트포드(Cornerstone at Westford)를 합작법인을 통해 7400만 달러(회사 지분 약 1500만 달러)에 인수했다. 10월 1일에는 버지니아주 리치먼드의 하노버 빌리지(Hanover Village)를 약 1400만 달러에 사들였다.
연간 가이던스 조정과 배당금 인상
회사는 2026년 연간 Nareit FFO 가이던스를 기존 주당 4.84~4.88달러에서 4.86~4.88달러로, 핵심 영업이익 가이던스를 4.62~4.66달러에서 4.65~4.67달러로 올렸다. 회사는 핵심 영업이익 가이던스 중간값이 전년 대비 5.7% 성장에 해당한다고 밝혔다. 동일 점포 NOI 성장률 전망치도 기존 3.7~4.1%에서 4.25% 이상으로 높였다.반면 보통주주 귀속 순이익 가이던스는 기존 주당 2.48~2.52달러에서 2.31~2.33달러로 낮췄다. 3분기까지 누적 실적은 순이익 주당 1.70달러, Nareit FFO 주당 3.64달러, 핵심 영업이익 주당 3.50달러다.
리사 파머(Lisa Palmer) 최고경영자(CEO)는 "실적과 사업의 지속성에 대한 확신 덕분에 연간 전망을 다시 상향하고 보통주 배당을 늘릴 수 있었다"고 말했다.
이사회는 11월 3일 보통주 1주당 분기 현금 배당금을 기존 대비 6% 인상한 0.800달러로 결의했다. 배당금은 2026년 12월 14일 기준 주주에게 2027년 1월 5일 지급된다. 시리즈 A 우선주와 시리즈 B 우선주에 대해서도 각각 주당 0.390625달러, 0.367200달러의 분기 현금 배당을 결의했으며, 2027년 1월 15일 기준 주주에게 1월 29일 지급된다.
리젠시 센터스는 미국 교외 상권의 쇼핑센터를 소유·운영·개발하는 부동산 투자신탁으로 S&P 500 지수 구성 종목이다. 9월 30일 기준 TTM 영업 EBITDAre 대비 지분 안분(pro-rata) 순부채 및 우선주 비율은 4.9배이며, 회전신용한도 중 이용 가능한 규모는 약 14억 달러다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
