2009년부터 REIT 과세 적용... 배당 소득세 혜택 및 자산·소득 요건 상세 설명
아머 레지덴셜 리츠는 지난 2009년 12월 31일로 종료되는 단기 과세 연도부터 미국 연방 세법상 REIT 과세를 선택해 적용받고 있다. REIT 자격을 유지할 경우 주주들에게 분배하는 과세 소득에 대해 일반적으로 미국 연방 소득세가 부과되지 않는다. 다만 회사의 국내 과세대상 REIT 자회사(TRS)가 창출한 과세 소득에 대해서는 일반 법인세율이 적용된다. 또한 회사가 소득을 적절히 분배하지 않거나 특정 자산 및 소득 요건을 충족하지 못할 경우 세금 및 벌금이 부과될 수 있다.
공시에 따르면 회사는 연간 최소 분배 요건을 충족해야 한다. 구체적으로 REIT 과세 소득(배당금 공제 및 순자본이득 제외)의 최소 90%와 압류 재산 순이익의 90% 이상을 배당으로 분배해야 한다. 만약 각 역년(calendar year) 동안 REIT 보통소득의 85%, 자본이득 순이익의 95% 및 이전 기간의 미분배 소득 합산액 이상을 분배하지 않을 경우, 실제 분배액과의 차액에 대해 4%의 비공제 소비세가 부과된다.
또한 회사는 매년 두 가지 총소득 테스트를 충족해야 한다. 총소득의 최소 75%는 부동산 임대료, 부동산 담보 모기지 이자, 타 REIT 배당 및 주식 매각 이익 등 부동산 관련 소득이어야 하며, 총소득의 최소 95%는 이 부동산 관련 소득에 일반 이자, 배당, 주식 및 증권 매각 이익 등을 합산한 소득이어야 한다. 매 분기말 기준 자산 테스트도 통과해야 하는데, 총자산의 최소 75%가 부동산 자산, 현금, 현금성 자산, 정부 증권 등으로 구성되어야 한다. 단일 발행사 증권 가치는 총자산의 5%를 초과할 수 없으며, 단일 발행사 의결권 주식 또는 가치의 10%를 초과해 소유할 수 없다. TRS 증권 가치는 총자산의 25% 이하(2026년 이전 과세 연도는 20% 이하)여야 한다.
회사는 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 발행한 신용위험이전채권(CRT Notes)에 투자하고 있으며, 이를 75% 자산 테스트상 '정부 증권'으로 분류해 처리하고 있다고 설명했다. 다만 미국 국세청(IRS)이 이를 정부 증권으로 인정하지 않을 경우 5% 자산 테스트 미충족 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이 경우 벌금 납부나 자산 재조정 등을 통해 REIT 지위를 유지할 계획이라고 덧붙였다.
주주들의 배당 소득 과세와 관련해, REIT가 지급하는 배당은 일반 기업의 배당과 달리 원칙적으로 보통소득 세율이 적용된다. 다만 비법인 주주의 경우 요건을 충족하면 배당액의 20%에 상당하는 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 이 공제를 받으려면 배당락일 전후 91일 기간 중 해당 주식을 45일 초과하여 보유해야 한다. 자본이득으로 지정된 배당은 주주의 주식 보유 기간과 관계없이 장기자본이득 세율이 적용된다.
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