순부채/EBITDA 배율 5.6배로 업계 최저 수준…2024년 이후 14억달러 신규 투자
커즌스 프라퍼티스가 15일(현지시간) 미국 증권거래위원회(SEC)에 제출한 투자자 설명회 자료에 따르면, 회사는 현재 8900만 달러의 미결제 선도주식을 포함해 총 11억 달러의 유동성을 확보하고 있다. 순부채 대비 상각전영업이익(Net Debt/EBITDA) 배율은 5.6배로 미국 오피스 리츠 부문에서 가장 낮은 수준을 기록하며 안정적인 재무 구조를 유지하고 있다. 회사는 2024년 투자적격 신용등급을 획득한 이후 총 19억 달러의 공모채권을 발행해 자금을 조달했다.
선벨트 중심의 고품질 포트폴리오 구축
커즌스 프라퍼티스는 애틀랜타(32%), 오스틴(32%), 샬럿(13%), 피닉스(7%), 탬파(7%), 달라스(5%) 등 미국 남부 선벨트 주요 도시에 집중된 2230만 평방피트 규모의 오피스 포트폴리오를 보유하고 있다. 전체 포트폴리오의 평균 준공 연도는 2014년이며, 전체 임대율은 92.8%에 달한다. 특히 포트폴리오 순영업이익(NOI)의 76%가 2010년 이후 신축되거나 재개발된 자산에서 창출될 만큼 현대적인 고급 오피스(Class A) 중심의 자산 구성을 자랑한다.회사는 오래된 자산을 매각하고 신규 자산에 투자하는 자산 재활용(Asset Recycling) 전략을 통해 포트폴리오의 평균 연령을 12년으로 낮췄다. 2024년 이후 선벨트 핵심 시장에서 총 14억 달러 이상의 신규 투자를 단행했다. 주요 인수 자산으로는 샬럿의 '300 사우스 트라이언'(3억 1750만 달러)과 '반티지'(3억 2850만 달러), 달라스의 '더 링크'(2억 1800만 달러), 오스틴의 '세일 타워'(5억 2180만 달러) 등이 있다.
임대 수요 회복 및 실적 성장 전망
코로나19 팬데믹 이후 고품질 오피스로 임차인이 몰리는 '품질로의 피신(Flight to Quality)' 현상이 지속되면서 커즌스 프라퍼티스의 임대 실적도 호조를 보이고 있다. 회사의 호가 임대료는 팬데믹 이전 대비 28%, 시장 평균 Class A 오피스 대비 35% 높은 수준을 형성하고 있다. 올해 들어 현재까지 임대 협상이 진행 중이거나 이미 계약이 체결된 파이프라인은 약 100만 평방피트에 달한다.회사는 2024년부터 2026년까지 주당 운영자금(FFO) 성장률이 9.7%에 달할 것으로 전망했다. 이는 동종 업계 평균 성장률인 마이너스(-) 8.5%를 크게 웃도는 수치다. 또한 2세대 현금 순임대료를 49분기 연속 인상하는 기록을 이어가고 있다.
커즌스 프라퍼티스는 미국 조지아주 애틀랜타에 본사를 둔 부동산투자신탁 회사로, 선벨트 지역의 고품질 라이프스타일 오피스 자산을 개발, 인수, 임대 및 관리하는 사업을 영위하고 있다.
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주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com
