인디펜던스 리얼티 트러스트, 3분기 순이익 2514만 달러…센터스페이스 합병 앞두고 연간 EPS 전망 하향

미국 다세대 아파트 부동산투자신탁(REIT) 인디펜던스 리얼티 트러스트(Independence Realty Trust, NYSE: IRT)가 2일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표했다. 회사는 이 실적 보도자료를 센터스페이스(Centerspace) 합병과 관련한 증권법 규칙 425 서식으로도 제출했다.

3분기 보통주 귀속 순이익은 2514만 6000달러로 전년 동기 689만 3000달러보다 264.8% 늘었다. 희석 주당순이익(EPS)은 0.11달러로 전년 동기 0.03달러보다 높아졌다. 임대 및 기타 부동산 매출은 1억 7195만 7000달러로 전년 동기 1억 6688만 8000달러보다 3.0% 늘었다.

이번 분기 순이익에는 부동산 매각이익 2647만 4000달러가 반영됐다. 핵심 운영자금(CFFO)은 7071만 4000달러로 전년 동기 6998만 7000달러보다 소폭 늘었고, 주당 CFFO는 0.29달러로 전년 동기와 같았다. 조정 EBITDA는 9512만 4000달러로 전년 동기 9264만 3000달러보다 많았다. 3분기에는 합병·통합 비용 620만 달러가 발생했다.

동일 점포 임대 지표 개선

동일 점포 포트폴리오(109개 단지, 3만 1735가구)의 순영업소득(NOI)은 전년 동기보다 1.6% 늘었다. 임대 및 기타 부동산 매출이 2.0% 늘었고 부동산 운영비용은 2.5% 늘었다. 평균 입주율은 95.0%로 전년 동기보다 0.4%포인트 낮아졌다.

같은 계약기간 임대 기준으로 신규 임대료 변동률은 -0.6%로 전년 동기 -3.7%보다 3.1%포인트 개선됐다. 갱신 임대료 상승률은 4.6%, 신규와 갱신을 합친 상승률은 2.8%였다. 입주자 유지율은 60.5%를 기록했다.

스콧 셰퍼(Scott Schaeffer) 회장 겸 최고경영자(CEO)는 "임대료 할인 효과가 소멸하고 와이파이 프로그램이 계속 확대되며 수급 여건이 개선되면서 2027년 더 강한 성장을 할 수 있는 위치에 있다고 본다"고 밝혔다. 회사는 3분기에 밸류애드(Value Add) 프로그램으로 744가구 리노베이션을 마쳤으며 가중평균 투자수익률(ROI)은 14.2%였다.

센터스페이스 합병과 연간 가이던스

회사는 지난 9월 9일 센터스페이스와 합병 계약 체결을 발표했다. 합병 회사는 17개 주에 걸쳐 아파트 단지 163곳, 약 4만 4400가구를 보유한 기업가치 80억 달러 규모의 다세대 아파트 리츠가 된다. 합병 조건에 따라 센터스페이스 주주는 보통주 1주당 인디펜던스 리얼티 트러스트 보통주 3.800주를 받는다.

거래는 11월 10일로 예정된 양사 주주 승인과 기타 통상적인 종결 조건 충족을 거쳐 이르면 2026년 4분기 말 종결될 예정이다. 종결 후에는 기존 인디펜던스 리얼티 트러스트 주주와 운영 파트너십(IROP) 보통 유닛 보유자가 약 78%, 기존 센터스페이스 주주와 유닛 보유자가 약 22%를 보유한다. 회사는 연간 2400만 달러의 시너지를 기대하며, 이를 바탕으로 이번 거래가 CFFO를 5% 늘릴 것이라고 제시했다.

회사는 2026년 연간 EPS 전망치를 기존 0.22~0.27달러에서 0.18~0.20달러로 낮췄다. 주당 FFO 전망치도 1.16~1.18달러에서 1.13~1.15달러로 내렸으며, FFO에서 CFFO로 조정하는 항목에 합병·통합 비용 주당 0.03달러가 새로 들어갔다. 주당 CFFO 전망치는 1.13~1.15달러로 유지했다.

동일 점포 NOI 증가율 전망은 기존 1.0~2.0%에서 1.2~1.8%로 범위를 좁혀 중간값을 유지했다. 이번 가이던스는 9월 30일까지 발생한 합병·통합 비용 외에는 센터스페이스 합병 효과를 반영하지 않았다.

자산 매각과 재무 현황

회사는 9월 10일 테네시주 멤피스의 스톤브리지 크로싱(Stonebridge Crossing) 부동산을 총매각가 5580만 달러에 팔아 약 2650만 달러의 매각이익을 거뒀다. 분기 말 이후인 10월 1일에는 텍사스주 댈러스의 275가구 규모 단지 더 머스탱(The Mustang) 합작법인에서 파트너 지분 15%를 인수해 지분 100%와 운영 통제권을 확보했다.

9월 30일 기준 순부채 대비 조정 EBITDA 배율은 6.2배였고, 유동성은 약 4억 9160만 달러였다. 헤지를 반영한 연결 부채의 가중평균 실효금리는 4.3%, 가중평균 만기는 2.7년이다. 이사회는 9월 8일 주당 0.18달러의 분기 배당을 선언했고 10월 23일 지급했다.

인디펜던스 리얼티 트러스트는 S&P 400 미드캡 지수에 편입된 리츠로, 미국 비게이트웨이(non-gateway) 시장에서 다세대 아파트 단지를 소유·운영한다.

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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com