이스털리 거번먼트 프라퍼티스, 3분기 지배주주 귀속 순이익 550만 달러…전년比 급증

미국 정부 임차 부동산 중심의 부동산투자신탁(리츠) 이스털리 거번먼트 프라퍼티스(Easterly Government Properties, NYSE: DEA)가 26일(현지시간) 2026년 3분기 실적을 발표했다. 3분기 지배주주 귀속 순이익은 550만 달러(희석 주당순이익 0.11달러)로 전년 동기 121만 3000달러(주당 0.02달러)보다 크게 늘었다.

3분기 총매출은 9361만 1000달러로 전년 동기(8615만 1000달러) 대비 8.7% 증가했다. 이 가운데 임대 수입은 9003만 5000달러로 전년 동기 8221만 달러보다 늘었다. 비지배지분 차감 전 순이익 총액은 568만 9000달러(전년 동기 124만 7000달러)이며, 운영 파트너십 유닛 전환 등을 가정한 회사 기준 완전 희석 주당 순이익은 0.12달러(전년 동기 0.03달러)다. 전년 동기 실적에는 254만 5000달러의 손상차손이 반영돼 있었다.

리츠의 주요 실적 지표인 운영자금(FFO)은 3848만 달러(완전 희석 주당 0.79달러)로 전년 동기 3476만 9000달러(주당 0.74달러)에서 증가했다. 경상적이지 않은 항목을 조정한 핵심 운영자금(Core FFO)은 3804만 5000달러(주당 0.78달러)로 전년 동기 3562만 3000달러(주당 0.76달러)보다 늘었다. 배당가능현금(CAD)은 3282만 4000달러로 전년 동기 2930만 달러를 웃돌았다.

1~9월 누적 지배주주 귀속 순이익은 991만 5000달러(희석 주당 0.20달러)로 전년 동기 841만 1000달러(주당 0.18달러)보다 늘었다. 누적 Core FFO는 1억 1254만 1000달러(주당 2.33달러)로 전년 동기 1억 327만 6000달러(주당 2.22달러)를 기록했다.

2026년 가이던스 하단 상향과 2027년 전망

회사는 2026년 연간 완전 희석 주당 Core FFO 가이던스의 하단을 올려 3.08~3.13달러로 제시했다. 이 전망은 2026년 중 약 5000만 달러의 단독 소유 자산 인수와 5000만~1억 달러의 개발 관련 총투자를 전제로 한다.

2027년 연간 주당 Core FFO 가이던스는 3.09~3.17달러로 처음 제시했다. 2027년 전망은 약 5000만 달러의 단독 소유 자산 인수와 2500만~5000만 달러의 개발 관련 총투자를 가정했다. 회사는 실제 실적이 가이던스와 크게 다를 수 있다고 밝혔다.

포트폴리오와 개발 프로젝트 현황

9월 30일 기준 회사 또는 합작투자법인은 미국에서 106개 운영 자산(임대면적 약 1070만 제곱피트)을 보유했다. 이 중 93개는 주로 미국 연방정부 기관에, 8개는 주로 주·지방정부 기관에 임대됐고, 5개는 전량 민간 임차인에 임대됐다. 운영 포트폴리오 임대율은 98%, 가중평균 잔여 임대 기간은 9.2년이다.

회사가 단독 소유한 개발 자산은 3개다. 플로리다주 포트마이어스의 플로리다주 법집행국(FDLE) 연구시설은 분기 말 이후 완공됐으며 25년 임대 계약이 맺어져 있다. 애리조나주 플래그스태프와 오리건주 메드퍼드 프로젝트는 건설 중이며, 완공되면 미국 연방사법부가 사용하는 연방총무청(GSA)과의 20년 임대가 시작될 예정이다.

부채 관리와 분기 배당

회사는 분기 중 보유 현금 640만 달러로 USFS II - 앨버커키(USFS II - Albuquerque) 자산의 모기지 채무를 상환했다. 9월에는 3560만 달러 규모의 베드퍼드(Bedford) 건설 대출을 경과 이자를 포함해 전액 상환받았는데, 예정 만기인 2027년 8월보다 앞선 것이다. 또 2018년 기한부 대출과 2024년 리볼빙 신용한도를 개정해 SOFR 기반 차입에 적용되던 신용 스프레드 조정(CSA)을 없앴다.

임대 계약 측면에서는 시카고의 연방항공청(FAA) 사용 자산(Various GSA - Chicago) 임대를 2027년 7월까지 연장했으며 확정 임대 기간은 2027년 4월까지다. 링컨의 미국 이민서비스국(USCIS) 자산은 확정 기간 10년을 포함한 15년 신규 임대로 갱신했다.

9월 30일 기준 총부채는 약 17억 달러다. 무담보 리볼빙 신용한도 차입 잔액 1610만 달러, 2016년 기한부 대출 1억 달러, 2018년·2026년 기한부 대출 각 2억 달러, 무담보 선순위채 10억 달러, 모기지 부채 1억 4230만 달러로 구성됐다. 가중평균 만기는 3.8년, 가중평균 금리는 4.6%다. 연환산 분기 EBITDA 대비 순부채 배율은 7.1배, 조정 순부채 기준으로는 6.8배다. 회사는 10월 22일 명목금액 합계 2억 달러 규모의 금리스왑 4건을 체결했다.

이사회는 10월 22일 3분기 보통주 배당금으로 주당 0.45달러를 승인했다. 배당금은 11월 5일 기준 주주에게 11월 20일 지급된다.

대럴 크레이트(Darrell Crate) 사장 겸 최고경영자(CEO)는 "광범위한 시장의 변동성이 이어지는 가운데서도 정부 중심 포트폴리오가 안정성과 지속성을 제공하고 있다"고 말했다.

이스털리 거번먼트 프라퍼티스는 워싱턴 D.C.에 본사를 둔 리츠로, 미국 정부에 임대되는 클래스 A 상업용 부동산의 인수·개발·관리에 주력한다.

주지숙 데이터투자 기자 pr@datatooza.com