리테일·오피스 포트폴리오 성장에 연간 조정 FFO 주당 0.57~0.59달러로 인상…신용공여 재편 및 다가구 자산 매각 진행
3분기 임대수익은 5232만 3000달러로 전년 동기(5310만 8000달러) 대비 감소했다. 영업이익은 1172만 4000달러를 기록해 전년 동기(1389만 9000달러) 대비 줄었다. 3분기 보통주주 및 OP 유닛 보유자 귀속 순손실은 662만 2000달러(희석 주당 0.07달러)로, 전년 동기 순손실 357만 5000달러(희석 주당 0.04달러) 대비 손실 폭이 확대됐다. 부동산업계 핵심 실적 지표인 3분기 조정 사업운용실적(FFO, As Adjusted)은 1531만 9000달러(희석 주당 0.16달러)로 전년 동기(1696만 8000달러, 희석 주당 0.17달러) 대비 감소했다. 나레이트(Nareit) 기준 FFO는 1522만 6000달러(희석 주당 0.16달러)로 전년 동기(2017만 달러, 희석 주당 0.20달러)보다 줄었다.
회사 측은 리테일 및 혼합용도 오피스 포트폴리오의 지속적인 순영업소득(NOI) 성장, 다가구 포트폴리오 1차 매각 종결이 예상보다 앞당겨지면서 이뤄진 채무 상환, 자사주 매입 효과 등을 반영해 2026년 전체 연간 조정 FFO 가이던스를 기존 대비 11.5% 상향한 희석 주당 0.57~0.59달러로 제시했다.
포트폴리오 운용 성과 및 임대율
3분기 동일 점포 기준 현금 기준 NOI는 전년 동기 대비 리테일 부문이 6.8%, 오피스 부문이 5.2% 각각 증가했다. 9월 30일 기준 안정화 포트폴리오의 임대율(Leased Occupancy)은 평균 95.7%를 기록했으며, 부문별로는 리테일이 95.0%, 오피스가 96.6%를 나타냈다. 경제적 임대율(Economic Occupancy)은 평균 90.3%로 집계됐다.임대 계약 체결 성과도 이어졌다. 3분기 중 리테일 부문에서는 갱신 계약 14건과 신규 계약 2건을 체결해 총 8만 6803평방피트 규모의 계약을 맺었다. 이때 임대료 인상률(Spread)은 신규 계약의 경우 GAAP 기준 27.5%, 현금 기준 16.5%를 기록했으며, 갱신 계약은 GAAP 기준 11.6%, 현금 기준 5.8%를 나타냈다. 오피스 부문에서는 갱신 2건과 신규 4건 등 총 2만 9574평방피트 규모의 임대 계약을 체결하며 신규 계약 임대료 인상률 GAAP 기준 22.8%, 현금 기준 23.3%를 달성했다.
자본 구조 재편 및 자산 매각
숀 티베츠(Shawn Tibbetts) 회장 겸 최고경영자(CEO)는 "올해 들어 부채를 약 5억 달러 줄이고 신용공여를 재편해 2029년까지 주요 만기가 없는 더 강하고 유연한 재무상태표를 갖추게 됐다"고 말했다.AH 리얼티 트러스트는 만기 연장 등을 위한 대출 재편 작업을 진행했다. 지난 10월 28일 콘스텔레이션 에너지 빌딩을 담보로 한 비소구 대출의 만기를 2029년 10월 28일로 연장하고 이자율 스왑을 통해 금리를 6.36%로 고정했다. 같은 날 M&T 및 TD뱅크 신용공여 약정을 재편해 5년 만기의 1억 5000만 달러 한도 회전대출, 4년 만기 2억 달러 기간대출(텀론), 5년 만기 2억 달러 기간대출(텀론)로 구성된 새로운 신용공여 체제를 구축했으며, 별도로 7년 만기의 1억 달러 기간대출(텀론) 계약도 체결했다.
또한 10월 30일 다가구 자산인 '디 에벌리(The Everly)'와 '솔리스 게인스빌 II(Solis Gainesville II)'를 총 9550만 달러에 매각했다. 앞서 10월 29일에는 '솔리스 케네소(Solis Kennesaw)' 부동산 금융 투자 건에 대해 1570만 달러를 전액 상환받았다. 회사는 3분기 중 보통주 80만 주를 주당 평균 6.25달러, 총 490만 달러에 매입했으며, 이에 따라 올해 누적 자사주 매입 규모는 총 640만 주(총 3820만 달러)로 늘었다.
AH 리얼티 트러스트는 미국 선벨트, 미드애틀랜틱, 동남부 지역의 오픈에어 쇼핑센터와 혼합용도 오피스 부동산에 집중 투자하는 부동산투자회사(REITs)다.
박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
