3분기 매출 3543만 달러, 연간 Core FFO 주당 0.75~0.78달러로 상향…올해 누적 임대 92만 2000평방피트
3분기 총매출은 3543만 3000달러로 전년 동기(3712만 2000달러) 대비 4.5% 감소했다. 지배주주 귀속 순손실은 328만 4000달러(주당 0.06달러)로 전년 동기 순손실 6903만 5000달러(주당 1.23달러)보다 적자 폭이 크게 줄었다. 전년 동기 6369만 8000달러였던 부동산 손상차손은 이번 분기에는 발생하지 않았다.
1~3분기 누적 기준으로는 지배주주 귀속 순이익 771만 7000달러(희석 주당 0.13달러)를 기록해 전년 동기 순손실 1억 349만 9000달러(주당 1.84달러)에서 흑자로 돌아섰다. 누적 실적에는 부동산 처분이익 2882만 6000달러가 포함됐다.
리츠의 핵심 성과 지표인 Core FFO(핵심 운영자금)는 3분기 1144만 9000달러(희석 주당 0.20달러)로 전년 동기 1100만 7000달러(주당 0.19달러)보다 늘었다. FFO는 919만 6000달러(주당 0.16달러)였고, EBITDA와 EBITDAre는 각각 1640만 2000달러, 조정 EBITDA는 1649만 1000달러를 기록했다.
임대 실적과 자산 매각 현황
회사는 3분기 중 총 14만 3000평방피트 규모의 임대 계약을 체결했다. 오리건주 세일럼(6만 9000평방피트)과 테네시주 녹스빌(2만 6000평방피트) 자산은 3년 갱신 계약을 맺었고, 오클라호마주 털사(2만 8000평방피트), 텍사스주 플래노(1만 9000평방피트), 켄터키주 커빙턴(1000평방피트)에서는 신규 임대 계약을 맺었다.분기 말 이후에도 약 22만 2000평방피트의 임대를 추가로 완료했다. 플래노 자산에서 가중평균 임대기간 10.2년, 총 7만 4000평방피트 규모의 신규 임대 2건을 체결했고, 위스콘신주 밀워키의 약 15만 6000평방피트 자산 가운데 약 6만 5000평방피트는 10.3년 연장 계약을 맺었다. 인디애나주 인디애나폴리스의 약 8만 3000평방피트 자산은 기존 단일 임차인과 2년 갱신 계약을 맺었다.
이를 포함한 올해 누적 임대 면적은 약 92만 2000평방피트다. 폴 맥도웰 최고경영자(CEO)는 올해 100만 평방피트 이상을 임대할 수 있는 속도를 유지하고 있다고 밝혔다.
3분기 중 마무리된 자산 매각은 없었으나, 회사는 올해 들어 부동산 4곳과 일리노이주 디어필드의 37.4에이커 캠퍼스를 총매각가 8370만 달러에 매각했다. 11월 5일 현재 부동산 3곳을 총 1440만 달러에 매각하는 계약을 맺어 두었으며, 여기에는 비연결 합작법인 보유 부동산 1곳에 대한 회사 지분 비례 매각가 490만 달러가 포함된다. 회사는 매수자 실사 등 회사가 통제할 수 없는 조건이 남아 있어 거래 성사를 보장할 수 없다고 밝혔다.
가이던스 상향과 재무 현황
회사는 2026년 연간 Core FFO 전망치를 기존 희석 주당 0.72~0.77달러에서 0.75~0.78달러로 상향했다. 연간 순부채 대 조정 EBITDA 비율 전망치도 기존 6.0~6.8배에서 5.8~6.4배로 개선해 제시했다. 연간 일반관리비 전망치(1980만~2080만 달러)는 직전 분기와 같게 유지했다.9월 30일 기준 포트폴리오는 운영 부동산 57곳으로, 연간 기준 임대료(ABR)는 1억 700만 달러다. ABR의 67.8%는 투자적격 등급 임차인에서, 40.6%는 전용 용도 자산(DUA)에서 나온다. 임대율은 78.3%, 가중평균 잔여 임대기간은 6.1년이다.
9월 30일 기준 차입금 원금 잔액은 4억 3650만 달러로, CMBS 담보대출 3억 1650만 달러, 신용한도 리볼버 1억 200만 달러, 캘리포니아주 산라몬 부동산 담보대출 1800만 달러로 구성됐다. CMBS 대출은 고정금리 4.971%이며 만기는 2029년 2월 11일이다.
리볼버의 최대 차입 한도는 2억 1500만 달러이고, 금리는 SOFR에 2.75%포인트를 더한 변동금리다. 만기는 2028년 2월 18일이며 조건을 충족하면 6개월씩 두 차례, 2029년 2월 18일까지 연장할 수 있다. 회사는 8월 명목금액 5000만 달러에 대해 2026년 8월 7일부터 2027년 8월 7일까지 일별 단순 SOFR 상한을 4.25%로 묶는 금리캡 계약을 맺었다.
총 유동성은 1억 7720만 달러로, 현금 및 현금성자산과 제한 현금 6420만 달러, 리볼버 가용 한도 1억 1300만 달러로 이뤄졌다. 순부채는 3억 7231만 3000달러로, 최근 분기 연환산 조정 EBITDA 대비 5.6배다. 지난해 말에는 6.6배였다.
이사회는 4일 2026년 4분기 분기 현금배당으로 주당 0.02달러를 선언했다. 배당은 12월 31일 기준 주주에게 2027년 1월 15일 지급된다.
회사는 지난 1월 26일 발표한 전략적 대안 검토가 11월 5일 현재 계속 진행 중이라고 밝혔다. 검토 대상에는 합병 대상 물색, 회사 매각, 독립 상장사 유지 등이 포함된다. 회사는 자산군을 둘러싼 어려움과 미 국채 금리의 큰 폭 상승 등 거시경제 여건 탓에 작업이 더 어려워지고 속도도 늦어졌다고 설명했으며, 검토가 특정 거래로 이어진다는 보장은 없다고 덧붙였다.
오라이언 프라퍼티스는 미국 전역의 우량 교외 시장에 위치한 오피스 자산을 소유·운영하며, 주로 신용도 높은 임차인에게 단일 임차인 순임대 방식으로 임대하는 내부 관리형 리츠다. 2021년 리얼티 인컴(Realty Income)에서 분사했으며, 애리조나주 피닉스에 본사를 두고 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
