3분기 순손실 359만 달러·조정 FFO 주당 0.31달러…연간 주당순이익 가이던스 하향
회사 측은 매각 절차가 진행 중인 2개 자산에 대해 1166만 달러(주당 0.08달러) 규모의 비현금성 손상차손을 반영한 점이 순손실 전환의 주요 원인이라고 밝혔다. 같은 기간 총매출은 9498만 3000달러로 전년 동기 1억 100만 6000달러보다 줄었다.
반면 미국 부동산투자신탁협회(NAREIT) 기준 운영자금(FFO)은 4454만 9000달러(주당 0.30달러)로 전년 동기 3857만 9000달러(주당 0.28달러)보다 늘었다. 비경상 항목을 조정한 비GAAP 지표인 조정 FFO(FFO As Adjusted)는 4518만 3000달러(주당 0.31달러)로 전년 동기 3969만 9000달러(주당 0.29달러)에서 증가했다.
9개월 누적 기준 지배주주 귀속 순이익은 3792만 1000달러(주당 0.23달러)로 전년 동기 918만 9000달러(주당 0.06달러)보다 늘었다. 같은 기간 조정 FFO는 1억 3172만 3000달러(주당 0.92달러)로 전년 동기 1억 1354만 7000달러(주당 0.84달러)를 웃돌았다.
동일점포 순영업소득과 임대 현황
3분기 REIT 포트폴리오의 동일점포 순영업소득(NOI)은 스트리트 리테일 부문의 15.2% 성장에 힘입어 전년 동기 대비 10.2% 증가했다. 9개월 누적 증가율은 8.3%였으며, 회사는 2026년 연간 동일점포 NOI 성장률 전망치를 7.5~8.5%로 제시했다.9월 30일 기준 경제적 점유율은 94.2%, 임대 점유율은 95.5%로 6월 30일(각각 94.4%, 95.7%) 대비 0.2%포인트씩 하락했다. 회사는 하락분 전체가 3분기에 인수한 웨스트포트 메인 스트리트 44번지와 소호 그린 스트리트 69-73번지의 공실 약 1만 6600제곱피트 때문이라고 설명했다. 이 공실을 제외하면 경제적 점유율은 약 0.1%포인트 오른 94.5%였을 것이라고 덧붙였다.
3분기 신규 임대차 계약의 GAAP 기준·현금 기준 임대료 스프레드는 각각 98%, 62%였고, 갱신 계약을 포함하면 각각 49%, 25%였다. 계약은 체결됐지만 아직 개점하지 않은(SNO) 파이프라인의 연환산 기본임대료는 6월 말 1650만 달러에서 9월 말 2180만 달러로 32% 늘었다.
스트리트 리테일 인수와 개발 사업
회사는 3분기 중 REIT 포트폴리오에서 약 1억 5200만 달러 규모의 스트리트 리테일 자산을 인수했다. 9월에 웨스트포트 메인 스트리트 44번지(2300만 달러)와 소호 그린 스트리트 69-73번지 점포 2곳(6600만 달러)을, 8월에 웨스트빌리지 블리커 스트리트 385번지·371-373번지(2000만 달러)와 코네티컷주 그리니치 애비뉴 171-173번지(1000만 달러)를, 7월에 웨스트할리우드 멜로즈 애비뉴 8800-8804번지(3000만 달러)를 사들였다. 연초 이후 누적 인수 규모는 7억 7500만 달러(회사 지분 약 4억 3600만 달러)다.텍사스주 댈러스의 헨더슨 애비뉴 개발 사업은 소매 임대면적의 약 90%가 계약 체결 또는 막바지 협상 단계에 들어섰다. 총투자 예상액은 약 2억 1000만~2억 3500만 달러로, 9월 30일까지 약 1억 4400만 달러가 투입됐다. 입점은 2027년에 시작될 예정이며, 회사는 예상 원가 대비 수익률을 8~10%로 제시했다.
10월에는 브루클린 선셋파크 부동산에 대한 기존 구조화 금융 대출을 수정·연장하면서 2000만 달러를 받았다. 회사는 이 과정에서 해당 부동산의 선순위 대출을 인수해 2000만 달러를 제외하고 약 1억 2000만 달러를 추가 투입했으며, 부동산의 부채 전체를 묶은 2억 달러 규모 신규 대출의 단독 대주가 됐다. 금리는 SOFR에 3%포인트를 더한 수준이며 만기는 4년이다.
재무구조와 연간 가이던스
회사는 3분기 중 기존 선도 주식계약 약 80만 주를 결제해 약 1560만 달러를 조달했다. 9월 30일 기준 미결제 선도 주식계약은 1700만 주, 순조달 예상액은 약 3억 5100만 달러로 헨더슨 애비뉴 개발과 인수에 쓸 계획이다. 미결제 선도계약 조달 예상액을 반영한 지분 비례 순부채 대비 연환산 조정 EBITDA 배율은 5.8배였다.회사는 2026년 연간 주당 NAREIT FFO 가이던스 1.19~1.21달러와 주당 조정 FFO 가이던스 1.24~1.26달러를 유지했다. 반면 주당 순이익 가이던스는 기존 0.40~0.41달러에서 0.29~0.30달러로 낮췄으며, 수정 가이던스에는 주당 0.08달러의 손상차손이 새로 반영됐다.
아카디아 리얼티 트러스트는 미국 주요 도심 상권의 스트리트 및 야외 리테일 자산을 보유·운영하는 부동산투자신탁(REIT) 기업이다. 본사는 뉴욕주 라이에 있다.
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박노중 데이터투자 기자 netpark@datatooza.com
